מה עדיף, לקנות או לשכור?

ההתלבטות המוכרת שמעסיקה את מרבית הזוגות הצעירים בישראל, היא האם כדאי לקנות דירה או להמשיך לשכור דירה, , במאמר זה נסקור את היתרונות והחסרונות העיקריים בכל אופציה, רכישה או שכירות.

הדעה המקובלת אצל מרבית הזוגות בישראל היא שתשלום שכירות שווה ל"זריקת הכסף לפח" ועדיף לקחת משכנתא יקרה ככל שתהיה העיקר שבסופו של דבר נשאר עם בית שהוא לגמרי שלנו.

הסטטיסטיקה מראה על העדפה של  הזוגות בישראל לרכישת דירה, 75 אחוזים ממשקי הבית בישראל הם בעלי דירה, בעוד בארצות הברית רק כ-60 אחוזים ממשקי הבית הם בעלים של דירה ובמדינות מערב אירופה השיעור הוא בין 30 לארבעים אחוז.

פרק 1

יתרונות בשכירות דירה

1. גמישות במקום המגורים – מגורים בשכירות מאפשרים לנו לעבור ממקום אחד לשני בקלות גדולה יותר. אם מקום העבודה שלנו השתנה או ברצוננו לעבור לסביבת מגורים שונה, הצעד נעשה קל הרבה יותר.
2. גמישות בהוצאה – במקרה, כפי שקורה כיום במשבר הכלכלי, ומצבנו התעסוקתי השתנה, יש ביכולתנו לעבור למקום מגורים בהוצאה נמוכה יותר או לחילופין אם מצבנו הפיננסי השתפר או התא המשפחתי גדל, לעבור לדירה גדולה יותר. כאשר אנו רוכשים דירה, ברוב המקרים אנו חושבים בראייה עתידית ולכן קונים נכס עם מספר חדרים גדול מהדרוש לנו וכך מבזבזים בהווה משאבים.
3. כאשר שוכרים דירה אין לנו דאגות בנוגע לבעיות פיזיות בדירה. טיפול בבעיות שוטפות מתבצע על ידי בעל הבית ולא מכספנו, אם כי לפעמים יש לנהל עם בעל הבית משא ומתן על כך.

פרק 2

יתרונות ללקיחת משכנתא:

1. תחושת עצמאות – כאשר אנו בעלים של נכס אנו מרגישים שאנו עומדים בפני עצמנו וחשים התקדמות והתבססות משמעותית בחיינו.
2. תחושת ביטחון – היתרון המרכזי בבעלות על נכס טמון בכך שאנו זוכים לתחושת ביטחון ועוגן משמעותית. כאשר שוכרים דירה החוזה הוא לרוב שנתי ובעל הבית עלול לסיים את החוזה מידי שנה או להעלות את שכר הדירה, מצב שאינו תורם לביטחון ולשלווה האישית.
3. בעלות על נכס מאפשרת השקעת משאבים בשיפוץ ושיפור הדירה, משפרים את איכות חיינו. נכון שניתן להשקיע גם בדירה שכורה, אך בדרך כלל לא נשמח לעשות שינויים משמעותיים בדירה שכורה שאנו לא יודעים כמה זמן נהנה מהם.
4. הענקת יציבות – הדבר חשוב במיוחד למשפחות עם ילדים. כהורים אנחנו רוצים שהם ישתלבו במסגרת החינוכית באופן רצוף ולא ינועו לעיתים תכופות בין בתי ספר. חשוב לציין שבערים רבות בית הספר היסודי אליו שולחים את הילדים נקבע על פי מקום המגורים.
5. אין צורך להתמודד עם ה"שיגעונות" של בעל הבית, שזהו מרכיב פסיכולוגי משמעותי כאשר אנו שוכרים דירה.

פרק 3 מה עושים?

חישוב הכדאיות מותנה בפרמטרים רבים שיש לקחת בחשבון:

1. יציבות ההכנסה – כאשר אנו רוכשים דירה עם משכנתא חשוב לתת את דעתנו על הביטחון התעסוקתי שלנו. כיוון שהתשלום החודשי לבנק קבוע ולא גמיש, בדומה לשכירות. עדיף שהתשלום החודשי לבנק לא יהווה נתח גדול מידי מההכנסה הפנויה של המשפחה. ההמלצה היא שהתשלום יהיה עד לרבע מההכנסה הפנויה.
2. הון עצמי – ככל שההון העצמי הראשוני בהשקעה בדירה גבוה יותר כך כדאיות לקיחת המשכנתא עולה. כיום, בניגוד לעבר, מרבית הבנקים מחייבים הבאת הון עצמי מינימאלי בשיעור של 30% מערך הדירה.
   רצוי להשקיע כ-50% מערך הדירה בכדי לקבל תנאי הלוואה טובים ולתקופה קצרה יחסית.
3. גובה השכירות – מרכיב מאוד חשוב בגמישות שלנו הוא היכולת לקבל החלטה על שינוי. במידה ונחליט לעזוב את הבית למקום מגורים אחר, חשוב לשים לב לגובה השכירות שנוכל לקבל בעבור הנכס. רצוי שהשכירות שנוכל לקבל תהיה גבוהה מגובה המשכנתא וכך נוכל להשכירה ללא חשש משינוי. אם כי חשוב לציין כי ההנחה הבסיסית צריכה להיות מגורים בדירה לאורך כל התקופה.
4. הריבית בשוק – חשוב לערוך סקר שוק בכדי לקבל את התנאים הטובים ביותר עבור המשכנתא. הריבית המשולמת לבנק היא מרכיב כלכלי חשוב בבדיקת הכדאיות לקניית דירה. מרכיב חשוב נוסף הוא הריבית הבטוחה המשולמת בבנק, או התשואה שאתם יכולים לקבל על הכסף באפיקים סולידיים אחרים. ככל שתוכלו לקבל תשואה גבוהה יותר עבור כספכם כך כדאיות לקיחת המשכנתא יורדת.
5. ערך הדירה – קניית דירה מהווה סיכון מסוים אם כי סיכון שנחשב לסולידי. למרות הדעה הרווחת כי ערך הדירות תמיד נמצא בעלייה, יש חשיבות למיקומה הספציפי. דין דירה בפריפריה אינו זהה לדין דירה באזור המרכז, ואף משתנה בתוך כל עיר ועיר. חשוב שתבדקו בקפדנות את הסביבה שבה נמצאת הדירה ואת התוכניות העתידיות לפיתוח האזור. במקרה ותבחרו לעבור דירה לאחר מכן, יש חשיבות ליכולת למכור את הדירה בעצמכם בערכה האמיתי (ולא על ידי הבנק) ולכן חשוב לתת את הדעת על הביקושים העתידיים באזור מגוריכם (אם כי הם יכולים להשתנות כתלות במצב).
6. משך תקופת המשכנתא – יש לשאוף שתקופת המשכנתא תהיה קצרה ככל הניתן. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר כך תשלומי הריבית לבנק גבוהים יותר. רצוי שתקופת המשכנתא לא תעלה על 13 שנה. יחד עם זאת יש כמובן לקחת בחשבון ולהקפיד על כך שהמשכנתא תהיה בהתאם ליכולת ההחזר של הלקוח ולא להיקלע להתחייבות לסכום חודשי גבוה ומעיק רק בכדי לקצר את התקופה.

שורה תחתונה, ההחלטה האם לרכוש נכס או להמשיך להתגורר בשכירות היא אינדבידואלית  ומשתנה בהתאם למצב השוק, למצבכם הכלכלי, ובהתאם לפרמטרים רבים נוספים.

בהצלחה!