אנשי מקצוע בתהליך המשכנתא

תהליך של רכישת דירה וקבלת משכנתא הינו תהליך ארוך שבמהלכו אנו נפגשים במספר אנשי מקצוע שהאינטראקציה מולם הכרחית לצורך השלמת התהליך, במאמר זה נסקור אילו אנשי מקצוע תפגשו בתהליך המשכנתא, עלויות של כל אחד מהם, וטיפים כיצד להתנהל מולם בצורה הטובה ביותר.

עורך דין

בכל עסקה של מכירה או רכישת דירה יש צורך בשרותיו של עורך דין,

תפקידיו של עורך הדין הם:

• להכין את חוזה הרכישה ולבדוק שהחוזה אכן הוגן ומייצג את האינטרסים של הלקוח (רוכש הדירה) בצורה הטובה ביותר.
• לבדוק את מצבו הרישומי של הנכס, האם לא קיימת הערות אזהרה שעבודים או עיקולים, ועוד.
• לאחר סיום העסקה וכאשר שולמו כל התשלומים למוכר, תפקידו של עורך הדין לבצע רישום מסודר בלשכת המקרקעין (בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת) על שמם של רוכשי הדירה.

שכר טרחה ממוצע של עורך דין

שכר הטרחה המקובל לעורך דין הוא בין 0.5% מערך הדירה ל1.5% מערך הדירה, כמובן האחוז שאותו יגבה עורך הדין תלוי בין היתר בשווי הדירה, שהרי חצי אחוז מדירה בשווי 10,000,000 ₪ לא דומה לחצי אחוז מדירה בשווי 400,000 ₪ .

נקודות שחשוב לברר טרם התקשרות עם עורך דין

טרם התקשרות עם עורך דין שילווה אתכם בתהליך הרכישה חשוב מאוד לברר מספר נקודות

• לקבל המלצות מאנשים קרובים לגבי אמינותו של עורך הדין.
• מקצועיותו וניסיונו של עורך הדין.
• ועד כמה הוא אכן מכיר את סוג העסקה שאתם עומדים לבצע, וכן את מצבו הרישומי של הנכס.

בנק למשכנתאות

בנק למשכנתאות הוא הגוף המרכזי מולו תתנהלו לאורך תהליך קבלת המשכנתא (וגם לאחר מכן)

תפקידו של בנק למשכנתאות

• לממן לכם את עסקת הרכישה, במילים פשוטות – לתת לכם משכנתא.
• לייעץ לכם בצורה אובייקטיבית… לגבי בניית תמהיל המשכנתא, ריביות, מדדים עוגנים, הצמדות, וכו.
• לאחר קבלת המשכנתא ינהל הבנק במערכות שלו את לוח הסילוקין שלכם, את גובה ההחזרים החודשיים לאורך חיי המשכנתא.

עלויות מול הבנק למשכנתאות

• ריבית המשכנתא (וההצמדה במידה ולקחנו מסלולים צמודים), העלות המרכזית מול הבנק למשכנתאות ובכלל בכל תהליך הרכישה היא ריבית המשכנתא שאותה נשלם לאורך כל חיי המשכנתא (עד למקסימום של 30 שנה), גובה הריבית כמובן משתנה ואינו אחיד לכל הלווים, ומושפע מנתונים רבים כמו חוזקם של הלווים בעיני הבנק, גובה ההכנסות, מספר הילדים, אחוז המימון הנדרש, גיל הלווים, היסטוריית האשראי של הלווים, מיקומו ושוויו של הנכס, מצבו הרישומי של הנכס, מסלולי המשכנתא שאנו בוחרים, ועוד נתונים רבים המשפיעים על גובה הריבית שאותה נדרש לשלם לבנק.
• פתיחת תיק, פתיחת תיק בבנק היא אומנם עלות זניחה ביחס לעלות הכוללת של המשכנתא, אבל בתהליך כזה שמגרדים כל שקל יש לקחת בחשבון מראש כל הוצאה, עלות פתיחת תיק בבנק עומדת בדרך כלל על 0.25% מגובה המשכנתא שאנו מבקשים, לדוגמה על משכנתא בסך של 1,000,000 ₪ (מיליון שקל) נדרש לשלם עמלת פתיחת תיק בסך של 2,500 ₪ מחיר זה נתון למיקוח וישנם מקרים שבהם ניתן לקבל הנחה בעמלת פתיחת התיק.
• עמלת פירעון מוקדם, עמלה זו אינה חלק מתהליך קבלת המשכנתא, אלא היא עמלה שמשולמת במקרים מסוימים של פירעון מוקדם, מלא או חלקי של המשכנתא, חשוב להיות מודעים לקנס זה עוד בשלב קבלת המשכנתא כדי להשאיר נקודות יציאה עתידיות ללא קנסות.

לא בכל מצב של פירעון מוקדם יחייב אתכם הבנק בקנסות, הדבר תלוי במספר נתונים כמו סוגי המסלולים שבחרתם והאם קיימות בהם נקודות יציאה, ובנוסף בהשוואה בין  הריבית הממוצעת במשק בזמן הפירעון לבין הריבית שנקובה במסמכי המשכנתא שלכם, במידה והריבית הנקובה מסמכי המשכנתא שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת במשק בזמן פירעון המשכנתא, וכמובן בהתאם לסוגי המסלולים שבחרתם, תחויבו בתשלום קנס לבנק שעשוי להגיע גם לעשרות אלפי שקלים.

נקודות שחשוב לברר טרם לקיחת משכנתא בבנק כלשהוא

• מהם הריביות והתנאים שמציע הבנק לעומת הבנקים המתחרים.
• במקרים שישנם בעיות כלשהן כמו הכנסות נמוכות, הכנסות ממלגות כמו מלגת כולל, מיקום בעייתי של הנכס (מעבר לקו הירוק למשל) ועוד, חשוב לברר אילו בנקים נוהגים לאשר משכנתאות במקרים כאלו.

שמאי מקרקעין

ברוב המקרים בתהליך המשכנתא דורש הבנק שמאות של שמאי מטעמו,

 תפקידיו של שמאי מקרקעין בתהליך המשכנתא הם:

• להעריך לבנק את שווי הנכס הנרכש.
• לבדוק אם ישנם חריגות בניה בנכס.
• לקבוע את "ערך הכינון" של הנכס, לצרכי ביטוח, (ערך הכינון הוא העלות שתידרש בכדי להקים מחדש את הדירה, במקרים שיש צורך בכך כמו במקרים של שריפה או רעידת אדמה)
• במקרה של משכנתא לצורך שיפוץ, יבצע השמאי הערכה של עלות השיפוץ, בנוסף לשמאות הרגילה, ובדרך כלל ידרוש הבנק לפחות עוד ביקור אחד נוסף של השמאי בנכס בכדי לוודא מה מצב התקדמות הבניה, (את הכסף לשיפוץ נכס משחרר הבנק בדרך כלל בשלבים על פי התקדמות הבניה)

עלות שמאי מקרקעין

עלות שמאות ממוצעת המבוצעת על פי הפניה מהבנק, לנכס רגיל עולה בין   600 ₪ – 700 ₪, על כל ביקור נוסף בנכס יגבה השמאי בין 400 ש"ח – 600 ₪

כמובן עלות הערכת שמאי לנכסים מורכבים כמו מגרשים ונחלות גבוהה משמעותית.

חשוב לדעת במקרה שאתם מעוניינים בהערכת שמאי לנכס כלשהו, ופניתם אליו ללא "הפניה להערכת שמאי" מטעם הבנק, עלות ביצוע השמאות תהיה גבוהה בהרבה,(בסביבות 2,000 ₪)

נקודות שחשוב לברר טרם התקשרות עם שמאי

בבחירת השמאי אין הרבה אופציות, הבנק מנפיק "הפניה להערכת שמאי" ושם מופיעה רשימה של מספר  שמאים שאיתם אפשר להתקשר לביצוע השמאות, שמות השמאים נבחרים באופן שרירותי על ידי מערכת הבנק על פי האזורים בהם מתמחה כל שמאי, במקרים מיוחדים ניתן לקבל אישור לשמאי ספציפי שתבקשו, אם תציגו סיבה טובה לכך.

כדאי לברר האם שמאי זה נוהג לבצע הפחתות משמעותיות מערך הנכס ללא הצדקה.

ערך הדירה שיקבע על ידי השמאי הינו קריטי לאישור המשכנתא במקרים מסוימים, מכיוון שהבנק מתייחס לשווי הנכס או על פי השמאות או על פי חוזה הרכישה לפי הסכום הנמוך מבניהם, כך שאם חתמנו על חוזה רכישה בגובה 1,000,000 ₪ (מיליון ₪) ואנו מבקשים מהבנק משכנתא מקסימלית בגובה 75% מערך הדירה שהם במקרה זה 750,000 ₪, ואילו השמאי מעריך את שווי הנכס ב 900,000 ₪ אם כן הבנק יתייחס לשווי הנכס על פי הערכת השמאי, ו 75% מערך הדירה לפי שווי של 900,000 ₪ הם 675,000 ₪ בלבד, ולא 750,000 ₪ אותם אנו צריכים לצורך ביצוע הרכישה,

(הבנק מוגבל מבחינת אחוזי המימון שהוא יכול לאשר, ואחוז המימון המקסימלי הוא 75% מערך הדירה, אחוז המימון הוא היחס בין המשכנתא המבוקשת לבין שווי הנכס)

חשוב לבדוק האם השמאי " מתקתק" עניינים או שביצוע שמאות שלו אורכת זמן רב, שהרי ישנם מקרים שחשוב מאוד להזדרז בקבלת אישור המשכנתא לצורך העברת התשלומים למוכרים במועדים הנקובים בחוזה הרכישה, ואישור המשכנתא תלוי בין היתר בביצוע השמאות.

קבלן

תפקידו של הקבלן בתהליך המשכנתא

ברכישת דירה בבניה מקבלן, אופן שחרור כספי המשכנתא מהבנק מעט סבוך יותר, הכסף משוחרר על פי לוח התשלומים המופיע בחוזה הרכישה, אך טרם ביצוע שחרור כספי המשכנתא על ידי הבנק ישנם מספר דרישות של הבנק מהקבלן.

• בכל שחרור ידרוש הבנק לקבל "ערבויות " מהבנק המלווה של הקבלן על התשלום הקודם, בכל מקרה של רכישת דירה מקבלן מחויב הקבלן על פי חוק הנקרא "ערבות חוק מכר" להנפיק ערבויות לרוכשים עבור כל סכום ששילמו הרוכשים, ערבות זו נועדה להגן על כספי הרוכשים ולמנוע מצב של בריחת הקבלן עם הכסף כמו שקרה עם חברת "חפציבה", כל כתב ערבות מונפק על ידי הבנק המלווה של הקבלן, וניתן לרוכשים לאחר כל ביצוע תשלום, בין אם התשלום הוא מכספי הרוכשים ובין אם מהלוואת משכנתא מהבנק, בכתב הערבות יופיע הסכום אותו שילמו הרוכשים, וכך גם במצב שהקבלן פושט רגל או בורח, הכספים ששולמו על ידי הרוכשים מובטחים להם על ידי הבנק המלווה (כמובן הבנק המלווה את הפרויקט של הקבלן מגביל את הקבלן, ומתנה את מתן כספי מימון הפרויקט בכפוף לרישום שעבוד על המקרקעין ו/או כל המחוברים להם, וכן לגבי תנאי ליווי הפרויקט, בין היתר, הפקדת תמורת מכירת דירות לחשבון הליווי בבנק (תשלום באמצעות שוברים), מסירת ערבויות בנקאיות לרוכשי דירות, פיקוח על התקדמות הבניה של היזם, העמדת ערבויות לפי חוק המכר דירות לרוכשי הדירות, מסירת מכתבי החרגה לרוכשים עם תשלום מלוא התמורה, ועוד.
• מסמך נוסף שידרוש הבנק הוא "התחייבות להסבת ערבות" לטובת הבנק עבור התשלום הבא, ולאחר ביצוע התשלום ידרוש הבנק לקבל "הסבת ערבות", הלווים יידרשו לתת את הסכמתם להסבת הערבות ולחתום על מסמכים אלו.

משמעותה של הסבת הערבות היא שהקבלן מסב את הערבות שנתן לווים, לטובת הבנק, הסיבה שדורש הבנק מסמך זה היא מכיוון שהתשלומים לקבלן מבוצעים מכספי הבנק, ואילו הערבויות מונפקות לטובת הלווים, ולכן יש צורך "בהסבת" הערבות לטובת הבנק, כך שאם הקבלן לא יצליח לסיים את הפרויקט או יפשוט רגל, הבנק יקבל את כספו (כספי המשכנתא ששילם) בחזרה.

נקודות שחשוב לבדוק על הקבלן טרם ההתקשרות עמו

בהתקשרות עם קבלן ישנם כמובן נתונים רבים שאנו צריכים לבדוק, הנוגעים לדירה אותה אנו רוכשים, מהו סטנדרט הבניה, גודל החדרים, מחיר הדירה, ועוד, אבל מעבר לכך חשוב להבין שרכישה מקבלן הממומנת על יד משכנתא מצריכה אינטראקציה נוספת מול הקבלן, ולכן חשוב לברר מספר נתונים.

• חשוב לברר האם הקבלן או חברת הבניה ידועים כחברה אמינה.
• האם ישנו בנק מלווה לפרויקט (אין לרכוש דירה ללא בנק מלווה לפרויקט)
• במידה ויש בנק מלווה, ישנה חשיבות מיהו הבנק שמלווה את הפרויקט, כדרך כלל כדאי לקחת משכנתא מאותו בנק שמלווה את הפרויקט, מהלך זה חוסך בבירוקרטיה, מכיוון שאותו גוף שממן את בניית הפרויקט ומנפיק את הערבויות, הוא גם הבנק שמעניק משכנתא לרוכשים.

יועץ משכנתאות

תפקידו של יועץ משכנתאות חיצוני

ליועץ משכנתא חיצוני מקצועי ונטול אינטרסים ישנם יתרונות רבים שיסיעו ללווה במספר תחומים.

• חיסכון בכסף – יועץ משכנתא מקצועי המכיר את סוגי המסלולים, המדדים עוגנים, כיצד הם משפיעים על המשכנתא יוכל להשיג תנאים משופרים ריביות נמוכות יותר ללקוח, שמתורגמות לאורך חיי המשכנתא לחיסכון של עד מאות אלפי שקלים.
• קיצור תהליכים וטיפול בבירוקרטיה – ליועץ משכנתא ישנם קשרים בבנקים השונים ולכן תיק משכנתא המנוהל על ידי יועץ משכנתא מקצועי, יארך זמן קצר בהרבה מלווה שפונה ישירות לבנק ולכל פגישה עם בנקאי יאלץ לחכות מספר ימים ולעיתים גם מספר שבועות, בנוסף הבנת והכרת התהליך על ידי היועץ מקדמת את התהליך ומונעת טעויות אפשריות שלעיתים קשה לתקן, בנוסף היועץ זמין ללקוח לכל שאלה או בקשה לשינוי, בטלפון אחד וללא צורך להמתין זמן רב למענה במוקדי הבנקים השונים.
• פתרונות יצירתיים – יועץ משכנתא מקצועי יוכל לפתור בעיות כמו הון עצמי חסר, הכנסות שאינן מספיקות, שמאות נמוכה, נכסים בעיתיים, להגדיל את אחוז המימון, סירוב של הבנק להענקת משכנתא, ועוד מצבים בעיתיים על ידי פתרונות יצירתיים ומגוונים.
• בניית משכנתא יציבה ומותאמת ללקוח – מעבר לחיסכון בכסף וקיצור תהליכים, קיימת חשיבות רבה למבנה המשכנתא, יועץ משכנתא מקצועי יבנה עבורכם תמהיל משכנתא המותאם למצבכם הכלכלי תוך ראיה עתידית כמו גידול בהוצאות, התרחבות המשפחה ועוד, או להיפך גידול צפוי בהכנסות, השארת נקודות יציאה בזמנים מסוימים לסילוק מוקדם חלקי או מלא של המשכנתא, אופי העסקה (עסקת אקזיט או עסקה ארוכת טווח), בחינת מצב הריביות במשק ומדד המחירים לצרכן, והציפיות לעליית או ירידת ריביות ומדדים בטווחים הקצרים והארוכים, פיזור סיכונים על ידי חלוקת המשכנתא למספר מסלולים שחלקם מקדמים יציבות במשכנתא, ועוד פרמטרים נוספים שיעזרו לייצב את המשכנתא ולא להגיע למצבים שההחזר החודשי יכפיל ואף ישלש את עצמו.
• "כח קניה" מול הבנקים – ליועץ משכנתא שמטפל בעשרות תיקי משכנתא בשנה, יש "כח קניה" גדול בהרבה מלווה בודד שלוקח משכנתא אחת או שתיים כל חייו, מכיוון שהבנק לוקח בחשבון שאם תנאי המשכנתא שיקבל היועץ עבור לקוח שלו, לא יהיו תנאים אטרקטיביים, בלקוח הבא שלו יפנה היועץ לבנק אחר, וכך יפסיד הבנק לקוחות, ולכן הבנק נותן תנאים טובים ומשופרים בהרבה ללקוחות של יועצי משכנתאות, כמו בכל מוצר שתבקשו לרכוש כוחה של קבוצה גדול בהרבה, כשיועץ משכנתא חיצוני מנהל את תיק המשכנתא שלכם, אתם למעשה רותמים אליכם את כל לקוחות העבר של היועץ, ובכך מגדלים את "כח הקניה שלכם".
• מכרז ריביות – יועץ משכנתא טרם לקיחת המשכנתא מהבנק יבצע מכרז ריביות בין הבנקים השונים לצורך יצירת תחרות בין הבנקים, הבנק שייתן את התנאים והריביות הטובים ביותר, אליו יפנה היועץ לצורך המשך תהליך המשכנתא, מכרז זה הוא כלי המסייע רבות ליועץ המשכנתא להשיג לכם – הלווים את התנאים הטובים ביותר.

עלות ממוצעת של יועץ משכנתאות

עלות ממוצעת ליועץ משכנתאות עבור טיפול בתיק משכנתא משתנה בהתאם לרמת "המורכבות" של התיק, מצב ההכנסות, איכות הלווים, היסטורית האשראי של הלווים, מצבו הרישומי של הנכס, אחוז המימון המבוקש, לווים שקיבלו סירוב מהבנקים, ועוד, ומתחילה מסך של 5,000 ₪ עד 15,000 ₪ ואף יותר בהתאם לסוג העסקה.

לדוגמה רכישת דירה מיד שניה בתיק פשוט עם הכנסות יפות שני בני הזוג עובדים, ואחוז מימון נמוך, כל התהליך מהשגת אישור עקרוני ועד לקבלת כל כספי המשכנתא מהבנק יכול לקחת כחודשיים, ואילו רכישת דירה מקבלן שלוח התשלומים מותנה בהתקדמות הבניה ושחרור כספי המשכנתא יכול לארוך גם 3 שנים ויותר, וכמובן השגת מימון לעסקה כזו ושעות העבודה שהיא דורשת מהיועץ אינם דומים לרכישת דירה מיד שניה.

טרם התקשרות עם יועץ משכנתאות חיצוני חשוב לברר מספר נקודות.

• מקצועיותו של היועץ.
• ניסיונו של היועץ בתחום המשכנתאות, ובנוסף התמחותו בפלח אוכלוסייה מסוים,(חרדים למשל)
• תשלום על בסיס הצלחה, חשוב מאוד לבדוק האם היועץ מתחייב להצלחה בתיק, ואת שכר הטרחה שלו יגבה רק במקרה של הצלחה, או שבכל מקרה נשלם את עלות הייעוץ בלי התחייבות להצלחת התהליך.
• עלותו של היועץ.

עלותו של יועץ משכנתאות, היא זניחה ביחס לחיסכון הגדול שיכול לחסוך לכם יועץ משכנתאות מקצועי.