מחירי הדירות ממשיכים לעלות וממקמים את ההשקעה בנדל"ן בראש פירמידת ההשקעות הן מבחינת יציבות והן מבחינת גובה התשואה.
למה כדאי להשקיע בנדל"ן?
כמובן כולנו יודעים שבנדל"ן אין כמעט סיכון, הנכס נשאר באותו מקום, אין מצב שפתאום כל הכסף שהשקעתי נעלם, ההשקעה היא יותר סולידית ובטוחה, והתשואה ידועה פחות או יותר, תלוי לפי האזור.
במאמר זה ברצוני להאיר נקודה שרבים מאיתנו לא מספיק מודעים אליה.
בהשקעה בנדל"ן ישנו פלוס נוסף שאין בשאר אפיקי ההשקעות, – "מינוף", בהשקעה נדלנית איננו צריכים להביא את כל הכסף מהבית כמו בבורסה או באפיקי השקעה נוספים, אנו יכולים למנף את כספנו ע"י קבלת הלוואת משכנתא מהבנק.
לחידוד העניין ניקח לדוגמה משקיע שיש לו ביד 100,000 ₪, במידה וישקיע את אותם 100,000 ש"ח בבורסה או כל אפיק השקעה אחר, ויקבל נניח תשואה של 7% בשנה יהיו בידיו 7,000 ₪ נוספים לאחר שנה.
ואילו במידה וישקיע את אותם 100,000 ₪ בנדל"ן וכמובן ימנף את אותם 100,000 ₪ יוכל לקבל מהבנק מימון של 75% (במידה וזו דירתו היחידה, במידה ומדובר בדירה שניה ויותר נוכל למנף עד 50% משווי הנכס.) שהם 300,000 ₪, אם כן יוכל לרכוש נכס בשווי 400,000 ₪ , נניח שנכס זה מניב תשואה של 7% בשנה שהם, 28,000 ₪ !!! והם בעצם 28% תשואה על ה 100,000 ₪ שהשקיע מכספו אם כן התשואה מההשקעה בנדל"ן הניבה תשואה של פי 4 מאפיקי ההשקעות הנוספים,
כמובן ללא התייחסות פרטנית לגבי אחוזי התשואה הן בתחום הנדל"ן והן בשאר האפיקים, אלא רק בשיקוף ההבדל בין השקעות שישנה אפשרות למנף אותם לאלו שלא.
נקודה נוספת שחשוב לזכור, אומנם המשכנתא מאפשרת לנו למקסם רווחים, אך בל נשכח שהיא גם עולה כסף, כמובן שבבניה נכונה של משכנתא על אותם 300,000 ₪ שהמשקיע שלנו לקח לצורך רכישת הנכס הוא ישלם בשנה כ-16,000 ₪ אם כך ישארו לו 12,000 ₪ שהם 12% תשואה לעומת ה 7% שהיה מקבל ללא המינוף באפיקי השקעה אחרים ולא בנדל"ן
וכמובן שבתום תקופת תשלום המשכנתא אחוזי התשואה יזנקו ל 28,000 ₪, שהם 28% תשואה על אותם 100,000 ₪ שהשקיע,
ומעבר לכך בל נשכח שמחירי הדירות ומחירי השכירות מאמירים משנה לשנה כך שסביר להניח שלאחר 30 שנה בתום תקופת תשלומי המשכנתא ירוויח אותו משקיע גם מעליית מחיר הנכס.
איך מתחילים?
לפני שרוכשים משכנתא דירה להשקעה, כדאי לברר שני דברים.
ראשית, העריכו את שווי הנכס אשר ביכולתכם לרכוש – יש הבדל אם מדובר בוילה בסביון או בדירת חדר בדרום ת"א – ואמדו את היכולת הכלכלית שלכם לרכוש את הנכס בהתחשב בהון עצמי, בחסכונות ובהלוואות ומענקים.
מעבר לכך, העריכו את מחירו של הנכס מעבר לערכו הממשי, הכולל הוצאות נלוות כגון שיפוצים, תשלומים לעורך דין למתווך מיסוי כפי שיפורט בהרחבה בהמשך. ועוד. כמו כן, יש לקחת בחשבון גם את הוצאות הביטוחים הנלווים, כפי שיפורט בהמשך.
וכמובן אמדו את יכולת ההחזר החודשי שלכם, ההוצאות היום יומיות שלכם, צפי להגדלת המשפחה בעתיד, וכן הלאה, ובצעו סקר שוק מהם מחירי השכירות המקובלים באותו אזור לאותה דירה שאתם מעוניינים לרכוש,
החלטתם שאתם מעוניינים לרכוש נכס באזור מסוים, במחיר שנראה לכם מתאים, הגעתם לשלב של עבודת השטח.
עבודת שטח
במידה ואינכם מתגוררים בסמיכות לנכס שהנכם מתכוננים לרכוש ואינכם מכירים את סגנון האוכלוסיה באזור, גובה המחירים, וכן הלאה,
מומלץ ביותר לא לסמוך על מתווכים למיניהם בעניים עצומות, קחו יום חופש מהעבודה התניעו את הרכב ופשוט תסתובבו ברחובות שאלו את השכנים על בעל הדירה אם הוא אדם ישר, נזילות, רטיבות, סכסוכי שכנים, בדקו שזה שמציע לכם את הדירה למכירה הוא באמת בעל הדירה ולא שוכר או סתם איזה נוכל, בדקו מה גובה השכירות שתוכלו לקבל מדירה זו, חריגות בניה סגירת מרפסות באופן לא חוקי,
חשוב לדעת, הבנק מתייחס לשווי הנכס בהתאם למחיר שקובע השמאי, והשמאי מתייחס אך ורק לשטח הדירה כפי שמופיע בטאבו וללא חריגות והוספות לא חוקיות למיניהם, בקשו לראות נסח טאבו של הדירה,
כדאי מאוד להגיע לדירה כמה פעמים בשעות שונות של היממה, לפעמים הדירה סמוכה לגן משחקים שבשעות הלילה יתכן ובני נוער מבלים שם ומרעישים, יתכן ובאותו אזור ישנו אתר בניה שבשעות הבוקר והצהריים מלא בפועלים לכלוך ורעש, מומלץ ביותר אף להגיע בהתראה קצרה ביותר ולאו דווקא לתאם מראש את ההגעה כדי למנוע כיסוי פגמים אפשריים.
אחרי שמצאתם את הנכס שהנכם מעוניינים לרכוש, הגענו לשלב של הריצות מול הבנקים.
איך כדאי לבנות את ההלוואה שלי?
ישנם שני סוגי משקיעים.
ישנו סוג של משקיעים המבקש לרכוש דירה למטרות מכירה. ואקזיט מהיר, סוג כזה של משקיעים ייקח הלוואת גישור, אשר דמיה יכוסו בכספי המכירה. הריבית משולמת מידי חודש וקרן ההלוואה מכוסה בסיום ההלוואה.
אופציה נוספת לאותו משקיע, משכנתא בתוספת גרייס, וכך בינתיים ישלם רק את הריביות וברגע שימכור את הדירה יסלק את כל ההלוואה,
באופציה זו חשוב לתכנן מראש את המשכנתא כל שנוכל לפרוע את ההלוואה ללא קנסות
הסוג השני של המשקיעים יעדיף רכישה של דירה למטרות השכרה. סוג זה של השקעה מכוון לטווח הארוך ומתאים ללקיחת משכנתא עם החזר על בסיס חודשי באותו סכום שיתקבל מכספי השכירות החודשיים
ההגבלות
בנק ישראל מעוניין לעצור את עליית מחירי הדירות ומעוניין להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן, ולכן קבע הבנק הגבלים על משכנתאות, הכוללים הגבלה של משכנתא עבור דירה להשקעה ל 50% מימון בלבד. (כמובן במידה ואין זו דירתכם היחידה, לצורך רכישת דירה יחידה גם אם אינכם מתכוונים לגור בה, תוכלו לקבל עד 75% מימון )
כמו-כן, על ההחזר החודשי על המשכנתא לא לעלות על חצי מהכנסתכם, בדרך כלל הבנקים אינם מאשרים החזר חודשי שהוא מעבר לשליש מהכנסתכם הפנויה, שהיא הכנסותיכם החודשיות בניקוי הלוואות.
כיצד מגישים משכנתא דירה להשקעה?
לפני בקשת משכנתא דירה להשקעה, ואפילו לפני רכישת הדירה, כדאי לברר עם הבנק האם ניתן לקבל אישור עקרוני לקבלת ההלוואה. לאחר קבלת האישור העקרוני תוכלו לגשת לבנק לשם בחירת מסלולי ההלוואה הריביות והתנאים שיתאימו לכם.
מומלץ לבקש את ההצעה במועד סמוך לרכישת הנכס, שכן חלה הגבלת זמן על הצעת הריבית. התעניינו בפגישה בבנק במסלולי ההלוואה, בהחזר החודשי של המשכנתא ובהצעת הריבית, ובמידה וההצעה תתאים לכם תוכלו לפתוח תיק משכנתא.
לאחר מכן, יש לרכוש שני סוגים של ביטוחים לצורך השלמת תהליך קבלת המשכנתא: ביטוח חיים ללווים וביטוח לנכס. בשני סוגי הביטוחים הבנק הוא המוטב. את התשלום על הביטוחים תיאלצו לשלם לאורך כל תקופת החזר המשכנתא, כך שיש צורך להתחשב גם בזה בעת תכנון ההחזר החודשי.
מס רכישה
נושא המיסוי הוא נושא חשוב מאוד בתכנון ההשקעה.
מדרגות מס הרכישה בעסקת רכישת דירה, משתנות מעסקה לעסקה. מס הרכישה מהווה לעיתים אחוז משמעותי ממחיר הדירה, בתכנון מס נכון, ניתן לצמצם במקרים מסוימים באופן משמעותי בתשלום מס הרכישה, ולחסוך בכך עשרות ומאות אלפי שקלים, בכפוף כמובן לדין הקיים ולמחיר הדירה.
עם רכישת דירה קיים תשלום מס רכישה, המשתנה בהתאם למחיר הדירה, ובמיוחד לעצם היותה של הדירה דירתו היחידה של הקונה, או דירה נוספת.
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף עד 15 בינואר 2016
- על חלק השווי שעד 1,568,800 ₪: 0%.
- על חלק השווי שבין 1,568,800 ₪ – 1,860,790 ₪ – 3.5%.
- על חלק השווי שבין 1,860,790 ₪ – 4,800,605 ₪– 5%.
- על חלק השווי שבין 4,800,605 ₪ – 16,002,015 ₪ – 8%.
- על חלק השווי שמעל 16,002,015 ₪ – 10%.
מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת
- על חלק השווי שעד 4,800,605 ₪: 8%.
- על חלק השווי שמעל 4,800,605 ₪: 10%.
מדרגות מס רכישה – לעולה
בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ"עולה" בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:
- על חלק השווי שעד 1,700,220 ₪: 0.5%.
- על חלק השווי העולה על 1,700,220 ₪: 5%.
שיעור מס הרכישה על נכסים אחרים – שאינם דירת מגורים
נכסים שאינם דירת מגורים – כגון חנות, מגרש, בניין וכו', וכן הקצאת מניות באיגוד מקרקעין עלה מ-5% ל-6%.
לעניין זה קיימת הקלה בחוק לקבלת החזר של 1/6 ממס הרכישה שישולם (1% ממחיר הרכישה), בהתקיים התנאים הבאים:
- מס הרכישה לא נתבע בניכוי כהוצאה במס הכנסה
- הרכישה היא של זכות במקרקעין שעל פי תב"ע ניתן לבנות עליה דירה אחת לפחות המיועדת לשימוש למגורים
- תוך 24 חודשים מיום הרכישה התקבל ההיתר
החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "דירה נוספת" ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה ימכור את הדירה הראשונה (יחידה) שבבעלותו בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה הנוספת, ותיוותר בבעלותו דירה יחידה.
במקרה כזה תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה. היה ולא ימכור את דירתו הנוספת בתוך שנתיים יישא סכום המס ריבית והצמדה.
עדיין נראה לכם מסובך מדי? תמיד אפשר לפנות ליועץ משכנתאות, שיכוון אתכם להשקעה שתתאים לכם, יבנה לכם תמהיל משכנתא אופטימלי עם התנאים והריביות הטובות ביותר ויבצע בשבילכם את כל העבודה בצורה המקצועית ביותר.
