הצילו – משכנתא!

משכנתא היא מילה קצת מפחידה. בואו נודה בזה.

מדוע היא מפחידה אותנו כל כך?

פשוט מאוד, איננו יודעים מספיק על המשכנתא, התהליך, מה עושים לפני מה, קודם לרכוש את הבית ואז לגשת לבנק? או אולי להפך, המושגים אינם מובנים, הבירוקרטיה מתישה, ולכן זוגות שעומדים לפי רכישת דירה  עלולים למצוא את עצמם מבולבלים, מותשים מהריצות בין הבנקים, ובסופו של התהליך  מתחייבים לעסקה שאינה בהכרח מותאמת להם כלכלית ועלולה  לפגוע להם באיכות החיים, ובמקרים קיצוניים עלולים למצוא את עצמם מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים, לפיגורים בתשלומי המשכנתא, ואף לקריסה כלכלית.

בכתבה שלפניכם ריכזנו את כל המידע שאתם צריכים לדעת לפני שתלכו לבנק

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה מהבנק למטרת קניית נכס נדל"ן בשעבוד של הנכס עצמו. או נכס אחר שרשום על שמנו,  מאחר ולרובנו אין לנו את מלוא הסכום במזומן, אנו נעזרים בהלוואה מהבנק שתשלים לנו את הסכום הנדרש לרכישת הנכס. בתמורה להלוואה, כלומר בתמורה לכסף שאנחנו רוכשים מהבנק, אנחנו כמובן משלמים לבנק ריבית (כלכלנים מקפידים לומר שריבית זה למעשה מחיר הכסף), ובנוסף אנו נדרשים לשעבד את הנכס לטובת הבנק, כך שאם חס וחלילה לא נוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא הבנק יוכל במצבים מסויימים  לעקל את הנכס, למכור אותו ולהחזיר לעצמו את יתרת החוב שנותר (יש לציין שהבנקים עושים מאמצים כדי לא להגיע למצב בו הם מעקלים נכס ומפנים את בעלי החוב).

כדי להחזיר את ההלוואה הגדולה שלקחנו (משכנתא ממוצעת נעה סביב 600,000 ש"ח) אנחנו מתחייבים לשלם החזר חודשי מסויים שלרוב לא יעלה על שליש מההכנסות נטו שלנו בניכוי הלוואות נוספות במידה ויש (למרות שלאורך השנים, בגלל שינויים בהחזר החודשי ובהכנסות שלנו, ייתכן שההחזר יהיה גבוה משליש).

החזר ההלוואה בממוצע הינו  לתקופה  של  בין- 15 ל-30 שנה.

לאור העובדה שלבנק יש רמת ביטחון מאוד גבוהה ביחס לחוב שנובעת משיעבוד הנכס לטובת החוב, התנאים שבהם ניתן לקבל את ההלוואה הם באופן כללי טובים יותר ללווה מכל הלוואה אחרת שניתן לקבל, או במילים מקצועיות: "כסף זול". אז למעשה למשכנתא יש תפקיד צרכני חשוב בחיינו, מדובר בהלוואה זולה יחסית שפרושה על פני שנים רבות ובכך מאפשרת לנו לשלם החזר חודשי סביר יחסית כך שנוכל לחיות אתו במקביל לשלל ההוצאות הנוספות שלנו.

בשלב ראשון, כדאי שנכיר את מסלולי המשכנתא העיקריים:

ישנם 32 מסלולי משכנתא אפשריים, בכתבה זו נתמקד בעיקריים והנפוצים שבהם

מסלול מספר 1 – "פריים"

מסלול ריבית הפריים הוא הזול והאטרקטיבי ביותר כיום

ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% ועשויה להשתנות כל חודש

נכון להיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% זאת אומרת ששיעור ריבית הפריים הוא 1.6%

נהוג לקבל את ריבית הפריים עם מרווח מסוים, מרווח, פירושו תוספת או הפחתה משיעור ריבית הפריים הבסיסי, לדוגמה אם לקוח יקבל פריים מינוס 0.7% המשמעות היא שריבית הפריים בשבילו תהיה 0.9%, נכון להיום, ברגע שריבית הבסיס של בנק ישראל תעלה, לדוגמה ל0.5% אם כן ריבית הפריים תעמוד על 2% והמרווח שהלקוח שלנו קיבל הוא מינוס 0.7% , זאת אומרת ששיעור ריבית הפריים בשבילו יעמוד על 1.3%

לכן חשוב להשיג מהבנק מרווח מינוס כמה שיותר גדול, וכך נבטיח לעצמנו שגם כאשר תעלה ריבית הפריים המרווח שהשגנו יישאר, כמובן שאם ריבית הפריים תעלה יגדל גם ההחזר החודשי שלנו

כדאי לדעת, במסלול פריים הקנס על פירעון מוקדם (עמלת היוון, בשפת הבנק ), הוא כמה מאות שקלים בלבד

על פי הוראת בנק ישראל הבנק לא יכול לאשר הלוואה כאשר יותר משליש ממנה הוא במסלול שמשתנה כל פחות מחמש שנים, זאת אומרת שאיננו יכולים לקחת יותר משליש פריים מכיוון שריבית הפריים מתעדכנת כל חודש.

מסלול מספר 2 – "קל"ץ" – "קבועה לא צמודה"

זהו המסלול הבטוח והסולידי ביותר, הריבית אינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה ואינה תלויה או מושפעת מאף פרמטר,

בנוסף, במסלול זה אין  הצמדה למדד המחירים לצרכן, וכך מובטחת לנו יציבות בהחזר החודשי לחלק ההלוואה שנלקח במסלול זה

שני דברים שחשוב לדעת לגבי מסלול זה

1. הריבית שידרוש הבנק על מסלול זה היא הגבוהה ביותר מבין המסלולים, מכיוון שזהו המסלול האיכותי היציב והבטוח ביותר, וכמו בכל דבר על מוצר איכותי וטוב אנו נדרשים לשלם יותר
2. ברוב המקרים במסלול זה, במידה ונהיה מעוניינים לסלק את ההלוואה או חלק ממנה לפני מועד סיום ההלוואה המקורי, נדרש לשלם קנס פירעון מוקדם שיכול להגיע גם לעשרות אלפי שקלים.

מסלול מספר 3 – "קבועה צמודה"

במסלול זה הריבית קבועה ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה ואינה מושפעת מאף גורם חיצוני

אבל ישנה הצמדה למדד המחירים לצרכן, וכך יתכן מאוד שההחזר החודשי שלנו יגדל, מכיוון שהקרן שאנו חייבים מוצמדת למדד המחירים לצרכן וכל עליה של המדד מתורגמת להגדלת הקרן – החוב  וממילה להגדלת ההחזר החודשי

אומנם נכון להיום מדד המחירים לצרכן הינו כמעט אפסי, ונוטלי   המשכנתאות במסלולים הצמודים, כרגע מרוויחים מכך ומשלמים רק את הריביות הנמוכות שקיבלו מהבנק, אבל בראיה כוללת לתקופה משמעותית קדימה ברור שההחזרים החודשיים שלהם יגדלו משמעותית

כמובן שאי אפשר לצפות שלושים שנה קדימה את תנודות השוק, משברים כלכליים, מלחמות, מיתון אינפלציה, וכדומה, פרמטרים שיכולים להשפיע במישרין או בעקיפין על המדד, אבל בממוצע של העשרים שנה האחרונות ממוצע האינפלציה עמד על בין 2.5% ל3% כך שבראייה כוללת לעתיד קשה עד בלתי אפשרי לומר שהמדד יישאר במצבו הנוכחי.

מסלול מספר 4 – "מל"ץ" – "משתנה לא צמודה"

מסלול זה מחולק לכמה מסלולי משנה, ריבית משתנה כל שנה, שנתיים, חמש, וכן הלאה תלוי במה בחרנו

במסלולים אלו הריבית משתנה בכל תחנה, על פי העוגנים שנקבעו מראש, תחנת עדכון ריביות תהיה  כל שנה, שנתיים, חמש שנים, וכן הלאה, תלוי באיזה מסלול בחרנו

כרגע הריביות הינם בשפל חסר תקדים, כך שסביר להניח שהריביות במסלולים המשתנים יעלו

בכל מסלולי משנה אלו אין הצמדה למדד וכך רמת הסיכון היא פחותה.

מסלול מספר 5 – "משתנה צמודה"

מסלול זה כמו במל"ץ, מחולק לכמה מסלולי משנה, ריבית משתנה כל שנה, שנתיים, חמש, וכן הלאה תלוי במה בחרנו

מסלול זה הינו המסוכן ביותר מכיוון שגם הריבית משתנה בכל תחנה, וגם ישנה הצמדה למדד

חשוב להדגיש שהריביות שיציעו הבנקים למסלול זה הינם הזולות ביותר, מהסיבה הפשוטה שמסלול זה הינו ספקולטיבי, מוצר שאינו איכותי – בטוח,

נקודה נוספת, כמובן שככל שיהיו פחות תחנות עדכון ריביות, כך אנו פחות חשופים לשינויים ולכן אם כבר ניקח מסלול משתנה, חשוב שהוא לא ישתנה כל שנה או שנתיים.

כדאי לדעת, שבמסלולים המשתנים, ללא קשר אם הם צמודים או לא, בכל תחנת עדכון ריביות נוכל לסלק  את כל ההלוואה או חלקה, ללא קנסות,  ובנוסף במידה ובכל זאת נסלק את ההלוואה או חלק ממנה לפני התחנה, אמנם יהיה קנס, אבל הוא יהיה קטן יחסית, מכיוון שהקנס מחושב עד לתחנה הקרובה, ולכן אם התחנה שלנו היא כל חמש שנים לדוגמה ואחרי שנתיים מתחילת ההלוואה אנו מעוניינים לסלק חלק מההלוואה, יהיה לנו קנס שיחושב רק על פני שלוש השנים שנותרו לנו על לתחנה ולא יחושב עד לתום תקופת ההלוואה המקורית,

כך שאם אנו מתכננים לסלק חלק מן ההלוואה לפני מועד סיום ההלוואה המקורי, כדאי שניקח חלק מההלוואה במסלול משתנה כדי שנוכל לסלק ללא קנסות.

מסלול מספר 6 – "צמוד דולר"

משכנתא דולרית היא משכנתא שכל תשלומיה מתבצעים בשקלים, אבל יתרת החוב והתשלומים החודשיים בה מתעדכנים כלפי מעלה או מטה לפי השינויים בשער היציג של הדולר ובריבית הליבור.

הגורמים שמשפיעים על משכנתא דולרית ריבית ליבור (London Inter-Bank Offered Rate) – היא ריבית בינלאומית אשר נקבעת במסחר בין הבנקים בחו"ל. היא משמשת לחישוב הריבית בהלוואות דולריות, ומושפעת מריביות של הבנקים המרכזיים ברחבי העולם כגון הבנק המרכזי בארה"ב (הפדרל ריזרב), וגם מציפיות השוק. ככל שהיא גבוהה יותר, התשלום החודשי יגדל.

הצמדה – יתרת ההלוואה וההחזר החודשי מתעדכנים מדי חודש בהתאם לשינויים ולתנודות המתרחשים בשער הדולר הידוע ביום התשלום ובהשוואה לשער היציג הקובע במועד ביצוע ההלוואה. ככל שהשער עולה החוב לבנק יגדל, ולהפך.

יתרונות

כאשר ריבית הליבור נמוכה, מתאפשר החזר חודשי נמוך יחסית. כמו כן, קיימת אפשרות לפירעון מוקדם בכל עת ללא עמלת היוון בגין הפרשי ריביות. מומלץ ליטול הלוואה כזו כאשר השכר או ההכנסות מבוססות על הכנסות צמודות מט"ח (השכרת נכס בצמוד לדולר, הכנסות מחו"ל) או לשלב אותה כחלק מתמהיל משכנתאות אך במידה מצומצמת יחסית.

חסרונות

המסלול נחשב ספקולטיבי, בשל ההצמדה לריבית הליבור ולשער הדולר אשר נתון לתנודתיות רבה יחסית. הדבר מעלה את רמת הסיכון, כי עלייה בריבית בחו"ל או פיחות בשער השקל עלולים להגדיל באופן משמעותי את ההחזר החודשי, בזמן ששינויים כאלה לא ילוו בהכרח גם בשינויים בהכנסות הלווים בארץ. ההלוואה מושפעת מגורמים חיצוניים למשק הישראלי ולמצב הכלכלי בארץ.

חשוב לציין, שמומלץ לשלב בין המסלולים השונים, לגדר  סיכונים, ולקחת את מה שטוב ומתאים לנו

בשפה המקצועית ההגדרה לשילוב זה, היא "תמהיל", תמהיל משכנתא נכון ומותאם אישית, יעזור לכם לחיות לצד המשכנתא לאורך השנים, ולא להילחם עם המשכנתא ולמצוא את עצמכם מסובכים ומבולבלים.

האם הבנק נגדנו או בעדנו?

משכנתא היא מוצר שהבנק מוכר. וכמו כל גוף שמוכר מוצר, בהחלט סביר שהבנק יבקש להרוויח. כיצד אם כן הבנק מרוויח מהמשכנתא? התשובה פשוטה: ריבית. כל בר דעת יכול להבין שלבנק, ולנציג שלו שיושב מולכם, יש אינטרס למקסם את רווחיו, כלומר הוא בעל אינטרס לגבות ריבית גבוהה ככל שניתן ובנוסף יש לו עניין להתאים את מסלולי המשכנתא בתמהיל בדיוק לפי מה שזול ומתאים לו באותה תקופה. מצד שני הבנק רוצה שהלווים לא יסתבכו ויוכלו לשרוד את ההחזרים החודשיים ולהחזיר את ההלוואה במלואה ולכן יש לו אינטרס להתאים את ההלוואה ליכולות של הלווים ולהימנע ממצב שהלווים לוקחים על עצמם התחייבות שבסיכוי סביר לא יוכלו לעמוד בה.

אז מה התשובה? האם הבנק נגדנו או בעדנו ?  ניתן לצפות שהבנק ירצה למקסם את הכנסתו במסגרת יכולות הלווים לעמוד בהתחיבויותיהם, או במילים אחרות, התמונה מורכבת וישנם אינטרסים שונים ולכן צריך לפעול בזהירות המתבקשת.

מה עושים? לומדים ומתייעצים

כל אחד מאתנו שנמצא לפני רכישה גדולה, מרכישת מקרר, מכונית,  ועד לרכישת דירה, מקפיד להכיר את השוק ולהתייעץ עם גורמים מקצועיים ואמינים לפני סגירת העסקה. ומה עם משכנתא? "רכישת" כסף מהבנק בהלוואת המשכנתא זו עסקה משמעותית מאוד מבחינת איכות החיים הצפויה לנו בשנים הבאות ובעלת מורכבות  רבה, ומצריכה תכנון פרסונלי שיתאים למצבכם הפיננסי, גודלה של המשפחה, ציפיות לקידום בעבודה ובשכר, או להפך, גילכם, קופות גמל או חסכונות שצריכים להשתחרר בעוד מספר שנים,  ועוד פרמטרים רבים שחשוב להתחשב בהם בזמן נטילת המשכנתא  ועל כן דווקא במשכנתא חשוב ללמוד, להבין ולהתייעץ לפני החתימה בבנק. אנחנו מאמינים שכל אחד יכול לשפר את הבנתו בעולם המשכנתאות ולקבל החלטה נכונה יותר עבורו

זכרו, אין משכנתא טובה – יש משכנתא מתאימה.