למה צריך יועץ משכנתא?

לקוחות רבים שואלים אותי בפגישתנו הראשונה, למה צריך בכלל יועץ משכנתא, אני יכול להשיג משכנתא לבד, או מה רע ביועץ המשכנתאות מטעם הבנק? הרי הוא ייתן לנו ייעוץ בחינם…

במאמר הבא נסקור את יתרונותיו של יועץ משכנתא פרטי ובלתי תלוי על פני יועץ המשכנתאות בבנק.

1. "מפת האינטרסים"

טרם לקיחת משכנתא מהבנק חשוב מאוד להבין את "מפת האינטרסים",

בצד אחד נמצא הלווה – שמבקש לקבל משכנתא, הידע של לווה ממוצע בתחום המשכנתאות הינו מועט ביותר בדרך כלל, כח המיקוח של הלווה מול הבנק הוא נמוך ביותר, וכמובן שהלווה יעדיף לשלם כמה שפחות ריביות על המשכנתא.

בצד השני נמצא הבנק – מעניק המשכנתא, שזהו עיסוקו העיקרי והוא ומכיר היטב את מסלולי המשכנתא השונים, הפרשי הצמדה, מדדים, עוגנים, קנסות, לוחות סילוקין, ועוד מושגים רבים, הבנק הוא גם המרוויח הישיר מריביות המשכנתא שישלם הלווה.

אם כן ברור לכל בר דעת שהאינטרס של הבנק הוא ההיפך הגמור מהאינטרס של הלווה, וברור שהבנק דואג (ובצדק מבחינתו) לאינטרסים שלו, כך שאין לצפות מיועץ המשכנתאות בבנק שייתן ללוים ייעוץ אובייקטיבי,

נתון נוסף שחשוב להבין, לבנק יש יעדים שאליהם הוא צריך להגיע מבחינת הענקת אשראי ומשכנתאות, וכמובן יעדים של רווחיות, בנוסף גם ליועצי המשכנתאות בבנק ישנם יעדים של רווחיות לבנק שהם צריכים לעמוד בהם, ולכן ברור שהיועץ בבנק לא ייתן ללווה את התנאים והריביות הטובים ביותר,

לתוך מפת אינטרסים זו נכנס יועץ משכנתא חיצוני, אובייקטיבי ומקצועי, ומתייצב לצד הלקוח, מול הבנק, וכך משתנה מאזן הכוחות הלא פרופורציונלי, של הבנק הגדול מול הלקוח הקטן.

2. יתרונותיו של יועץ משכנתא אובייקטיבי

ליועץ משכנתא חיצוני מקצועי ונטול אינטרסים ישנם יתרונות רבים שיסיעו ללווה במספר תחומים:

• חיסכון בכסף – יועץ משכנתא מקצועי המכיר את סוגי המסלולים, המדדים עוגנים, כיצד הם משפיעים על המשכנתא יוכל להשיג תנאים משופרים ריביות נמוכות יותר ללקוח, שמתורגמות לאורך חיי המשכנתא לחיסכון של עד מאות אלפי שקלים.
• קיצור תהליכים וטיפול בבירוקרטיה – ליועץ משכנתא ישנם קשרים בבנקים השונים ולכן תיק משכנתא המנוהל על ידי יועץ משכנתא מקצועי, יארך זמן קצר בהרבה מלווה שפונה ישירות לבנק ולכל פגישה עם בנקאי יאלץ לחכות מספר ימים ולעיתים גם מספר שבועות, בנוסף הבנת והכרת התהליך על ידי היועץ מקדמת את התהליך ומונעת טעויות אפשריות שלעיתים קשה לתקן, בנוסף היועץ זמין ללקוח לכל שאלה או בקשה לשינוי, בטלפון אחד וללא צורך להמתין זמן רב למענה במוקדי הבנקים השונים.
• פתרונות יצירתיים – יועץ משכנתא מקצועי יוכל לפתור בעיות כמו הון עצמי חסר, הכנסות שאינן מספיקות, שמאות נמוכה, נכסים בעיתיים, להגדיל את אחוז המימון, סירוב של הבנק להענקת משכנתא, ועוד מצבים בעיתיים על ידי פתרונות יצירתיים ומגוונים.
• בניית משכנתא יציבה ומותאמת ללקוח – מעבר לחיסכון בכסף וקיצור תהליכים, קיימת חשיבות רבה למבנה המשכנתא, יועץ משכנתא מקצועי יבנה עבורכם תמהיל משכנתא המותאם למצבכם הכלכלי תוך ראיה עתידית כמו גידול בהוצאות, התרחבות המשפחה ועוד, או להיפך גידול צפוי בהכנסות, השארת נקודות יציאה בזמנים מסוימים לסילוק מוקדם חלקי או מלא של המשכנתא, אופי העסקה (עסקת אקזיט או עסקה ארוכת טווח), בחינת מצב הריביות במשק ומדד המחירים לצרכן, והציפיות לעליית או ירידת ריביות ומדדים בטווחים הקצרים והארוכים, פיזור סיכונים על ידי חלוקת המשכנתא למספר מסלולים שחלקם מקדמים יציבות במשכנתא, ועוד פרמטרים נוספים שיעזרו לייצב את המשכנתא ולא להגיע למצבים שההחזר החודשי יכפיל ואף ישלש את עצמו.
• "כח קניה" מול הבנקים – ליועץ משכנתא שמטפל בעשרות תיקי משכנתא בשנה, יש "כח קניה" גדול בהרבה מלווה בודד שלוקח משכנתא אחת או שתיים כל חייו, מכיוון שהבנק לוקח בחשבון שאם תנאי המשכנתא שיקבל היועץ עבור לקוח שלו, לא יהיו תנאים אטרקטיביים, בלקוח הבא שלו יפנה היועץ לבנק אחר, וכך יפסיד הבנק לקוחות, ולכן הבנק נותן תנאים טובים ומשופרים בהרבה ללקוחות של יועצי משכנתאות, כמו בכל מוצר שתבקשו לרכוש כוחה של קבוצה גדול בהרבה, כשיועץ משכנתא חיצוני מנהל את תיק המשכנתא שלכם, אתם למעשה רותמים אליכם את כל לקוחות העבר של היועץ, ובכך מגדלים את "כח הקניה שלכם".
• מכרז ריביות – יועץ משכנתא טרם לקיחת המשכנתא מהבנק יבצע מכרז ריביות בין הבנקים השונים לצורך יצירת תחרות בין הבנקים, הבנק שייתן את התנאים והריביות הטובים ביותר, אליו יפנה היועץ לצורך המשך תהליך המשכנתא, מכרז זה הוא כלי המסייע רבות ליועץ המשכנתא להשיג לכם – הלווים את התנאים הטובים ביותר.