כולנו שמענו את המושג מחזור משכנתא, ושמענו על חברות יעוץ שונות שמבטיחות חיסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים, אז קודם כל מה זה, והאם באמת כדאי לכם למחזר את המשכנתא?
מה זה מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא זהו מצב שיש לכם משכנתא קיימת, ואתם מעוניינים לשפר ולשנות את התנאים הקיימים בה, זאת אומרת, להוריד את גובה הריבית, לקצר או להאריך את תקופת ההלוואה, לשנות מסלולים, וגם לעבור לבנק אחר במידת הצורך, במילים פשוטות מחזור משכנתא זה לסלק את ההלוואה הקיימת ולפתוח הלוואה חדשה בתנאים משופרים ומותאמים לנו יותר.
אז מה חשוב לבדוק לפני שמבצעים מחזור משכנתא? האם זה כדאי? ואם כן איך מתחילים? מהם העלויות? האם נדרש לתשלומי קנסות? לאיזה בנק הכי משתלם לפנות? ועוד שאלות רבות, במאמר זה ננסה לעשות לכם סדר בדברים.
הערכת המצב הכלכלי
בשלב ראשון בדקו את עצמכם מבחינה כלכלית.
האם קשה לכם לעמוד בתשלומי המשכנתא? אם כך, מומלץ לכם לבצע מחזור ולהאריך את תקופת ההלוואה וכך ההחזרים החודשיים שלכם יפחתו משמעותית.
נמצאים בתקופה כלכלית יציבה ואתם מרגישים שאתם יכולים להחזיר כל חודש סכומים גדולים? נהדר, אתם יכולים להגדיל את סכום ההחזר וכך לסיים את המשכנתא מוקדם יותר מתאריך סיומה המקורי.
בדיקת המשכנתא הקיימת
בקשו מהבנק שממנו לקחתם את המשכנתא, "דו"ח יתרות לסילוק", שזהו בעצם מסמך שמפרט את כל נתוני ההלוואה, תאריך קבלת ההלוואה, תאריך סיומה, הסכום המקורי שנלקח, יתרת הקרן לסילוק, הצמדות, קנסות, גובה הריביות, סוגי המסלולים, המרווחים, והעוגנים השונים ועוד.
נסו לראות אם אתם מבינים פחות או יותר מה כתוב, והאם אתם יודעים מהי הריבית שאתם משלמים, אילו מסלולים יש לכם, והאם הם צמודים או לא, מתי מסתיימת ההלוואה, והכי חשוב האם יש לכם קנס על סילוק מוקדם ואם כן מה גובה הקנס,
במידה והבנתם עברו לשלב הבא, שלב סקר שוק.
סקר שוק
בשלב זה בצעו בדיקה בין הבנקים השונים וגם בבנק ממנו לקחתם את המשכנתא, אילו תנאים כל בנק מציע לכם.
חשוב לדעת, שהצעות בעל פה מהפקידה או בכתב יד אינם נחשבות להצעות ואינם מחייבות את הבנק לתת לכם בסופו של תהליך תנאים אלו שהובטחו לכם, הצעה שהיא רלוונטית לצורך השוואה, היא הצעה מודפסת של הבנק, הצעה זו נקראת "אישור עקרוני".
התנאים והריביות באישור עקרוני תקפות ל 12 יום במידה ובתוך אותם 12 יום לא ביצעתם את ההלוואה רשאי הבנק לשנות את התנאים והריביות. כמו כן, בהרבה מקרים אפשר לחדש אישור זה שוב ל 12 יום נוספים, וכך לאפשר לכם לבצע בסבלנות סקירה בין כל הבנקים.
כדי לקבל אישור עקרוני תדרשו להציג מספר מסמכים:
- צילומי תעודות זהות של שני הלווים + ספח פתוח.
- תדפיסי עו"ש של שלושת החודשים האחרונים.
- לשכירים, תלושי שכר של שלושת החודשים האחרונים.
לעצמאים שומת מס של השנה הקודמת ואישור רו"ח על הכנסות בשנה זו.
- ריכוז ופירוט הלוואות קיימות שלכם, במידה וישנם.
- פירוט יתרת משכנתא ( על המשכנתא הקיימת).
- נסח טאבו או אישור זכויות מנהל.
במקרים מסוימים הבנק דורש מסמכים נוספים לפי ראות עיניו.
אל תחששו להתווכח עם הבנק על גובה הריביות וסוגי המסלולים, בקשו תנאים שנראים בעינכם עדיפים, גם לבנק יש אינטרס שתיקחו את ההלוואה ממנו ולא מבנק אחר.
השוואת הצעות
כל הכבוד, רצתם, הזעתם, טרטרו אתכם בבנקים, אבל העיקר יצאתם בסוף עם כמה אישורים עקרוניים מכמה בנקים, כעת בדקו אותם היטב אחד אחד והשוו אותם עם ההלוואה הקיימת שלכם.
קחו בחשבון את הקנסות על פירעון מוקדם במידה וישנם כאלו בהלוואה הקיימת שלכם, ובדקו האם עדיין ההצעות האחרות משתלמות יותר, לדוגמה קיבלתם הצעה טובה יותר מבנק אחר אבל לא בהפרש משמעותי מהתנאים שיש לכם היום, ומצד שני בהלוואה הקיימת שלכם יהיה לכם קנס על פירעון מוקדם של 40,000 ₪ די ברור שבמצב כזה לא כדאי לקחת את ההצעה המשופרת במעט, כי לא נחסוך הרבה כסף אם בכלל, ובטח שזה לא מצדיק את הריצות וכאבי הראש.
בצעו השוואה בין כל ההצעות השונות מהבנקים השונים
חשוב מאוד, אל תסתכלו רק על גובה הריבית כפרמטר יחידי בבדיקת ההצעה המשתלמת ביותר, בדקו דברים נוספים, כמו הצמדת המסלולים למדד המחירים לצרכן, סוגי המסלולים האם הם משתנים כל תקופה מסוימת או שהם קבועים, אם הם משתנים כל כמה זמן הם משתנים, יש הבדל אם הריבית משתנה כל 10 שנים או כל 6 חודשים מבחינת יציבות ההחזרים שלכם, זכרו זו הלוואה שתלווה אתכם לתקופה לא קצרה, אינכם רוצים להיות חשופים לשינויים בריביות כל כמה חודשים או שנים במיוחד שנתון זה לא יהיה תלוי בכם מרגע שלקחתם את ההלוואה,
לשאלה שרבים שואלים, איזה בנק הכי טוב?
התשובה שאין בנק טוב ובנק לא טוב, במקרים מסוימים וללקוחות מסוימים בנק X יהיה הבנק הטוב ביותר שיציע את התנאים הטובים ביותר, ואילו ללקוחות אחרים בנק Y ייתן תנאים עדיפים, כך שאין להסתכל על בנק מסוים כבנק טוב ועל אחר כגרוע, יש להשוות את ההצעות והתנאים.
ביצוע ההלוואה
בשעה טובה החלטתם למחזר את ההלוואה בבנק שנתן לכם את ההצעה הטובה ביותר,כעת תדרשו לבצע כמה פעולות:
- הבנק ייתן לכם הפניה לשמאות, בדרך כלל של שלושה שמאים, שהבנק סומך עליהם (שמות השמאים יוצאים ממאגר השמאים שהבנק עובד איתם באותו אזור, באופן אקראי) במקרה שיש לכם העדפה לשמאי מסוים אתם יכולים לבקש ממנהל הסניף אישור להוסיף את אותו שמאי לרשימת השמאים, לאחר שתבחרו שמאי יגיע השמאי לנכס שברשותם לצורך הערכת שווי הנכס, עלות ממוצעת של שמאות הינה כ 600 עד 1,000 ₪.
- לרשום בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת (תלוי איפה הדירה רשומה) שעבוד מדרגה שניה לטובת הבנק שאצלו החלטתם לבצע את המחזור, ולאחר שהבנק יעביר את הכסף שאתם חייבים (יתרת המשכנתא שלכם + קנסות והצמדות במידה וישנם) לבנק שבו לקחתם בעבר את המשכנתא, ויסלק את כל יתרת המשכנתא שלכם, ידרוש מכם הבנק שבו אתם ממחזרים, לרשום לטובתו שעבוד מדרגה ראשונה (בחלק בלשכות רישום המקרקעין בארץ דבר זה מתבצע באופן אוטומטי, ברגע שיש בנק אחד שרשום לטובתו שעבוד מדרגה ראשונה ולבנק אחר רשום שעבוד מדרגה שניה, והבנק שרשום בדרגה ראשונה מסיר את השעבוד, הבנק שרשום לטובתו שעבוד מדרגה שניה קופץ באופן אוטומטי לדרגה ראשונה,).
- ולאחר מכן להוציא נסח טאבו מקורי(לא באינטרנט) שבו מופיע שעבוד רק לטובת הבנק שבו אתם ממחזרים את המשכנתא.
- לרשום ברשם המשכונות את הנכס כממושכן לטובת הבנק.
- לשלם פתיחת תיק בבנק בדרך כלל גובה עמלת פתיחת תיק הוא 0.25% מגובה המשכנתא, נסו לבקש הנחה, בהרבה מקרים היא מאושרת.
- תדרשו לחתום בבנק על ערימת מסמכים, שהנכם מודעים לסיכונים ולריביות ולמשמעות של ההצמדות והתשלומים.
- להציג לבנק ביטוח חיים, ביטוח זה מבטח את כל שני הלווים שבמקרה חס וחליליה של מוות של אחד מהלווים ישלם הביטוח לבנק את יתרת החוב.
- ביטוח נכס, ביטוח זה נועד גם כן לבטח את הבנק מפני אסונות כמו שריפה ושטפון, הבנק דורש ביטוח זה מכיוון שבמידה והלווים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא יממש הבנק את הנכס, זאת אומרת ימכור את הנכס ויכסה את החוב שחייבים לו הלווים, אבל כמובן שבמקרה שהנכס נשרף או נהרס לא יוכל הבנק למכור את הנכס, ולכן הבנק דורש ביטוח נכס.
לסיכום
מקווים שנהנתם מהמדריך למחזור משכנתא ושהוא עשה לכם סדר בראש.
אם אתם זקוקים לעזרה ומידע נוסף אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ משכנתאות מקצועי שדואג לאינטרסים הכלכליים שלכם לפני הכל!
