מילון משכנתא המלא המפורט והעדכני ביותר

תחום המשכנתאות מורכב מהמון מושגים וביטויים שקשים להבנה למי שלא מתמחה בתחום. בשביל לעזור לכם לעשות סדר בבלאגן, ריכזנו עבורכם מילון מונחים שנכתב על ידי יועץ משכנתאות ותיק ובקיא.

אדמת מנהל

אדמות מנהל הינם קרקעות ששייכות ל“רשות מקרקעי ישראל”. הידוע בכינויו רמ"י , רשות מקרקעי ישראל זהו הגוף המנהל 93% מהקרקעות במדינה ( ה 7%  הנוספים הינם בבעלות פרטית) רושם שעבודים על הקרקעות במדינת ישראל והוא הגוף שמחכיר קרקעות אלו לחוכרים.

במקרים שאדם קונה נכס שיושב על אדמת מנהל הקונה אינו נרשם כבעלים, אלא כחוכר לתקופה מסוימת, בדרך כלל ל-49 שנה או ל-99 שנה, שבסיומם החכירה מתחדשת שוב ל-49 או 99 שנה נוספים, תשלומי החכירה משולמים לרשות מקרקעי ישראל.

בעבר נקרא גוף זה מנהל מקרקעי ישראל (ממ"י), בראשון למרץ 2013 שונה השם "לרשות מקרקעי ישראל".

אחוז מימון

אחוז מימון במילים פשוטות הינו הכסף שאנו מבקשים לקבל מהבנק לצורך רכישת הנכס,

גובה אחוזי המימון שנוכל לקבל מהבנק משתנה בהתאם לסוג העסקה

בדירה יחידה, (לא דירה ראשונה, זו יכולה להיות גם הדירה העשירית שלכם במידה וקניתם ומכרתם ואין ברשותכם כרגע יותר מדירה אחת)

תוכלו לקבל עד 75% מימון לדוגמה אם אנו מעוניינים לרכוש נכס בשווי של 1,000,000 ₪  נוכל לקבל מהבנק במקסימום 75% מסכום הרכישה, אחוז המימון במקרה זה  הינו 750,000  ₪ את שאר הכסף להשלמת הרכישה שהם 25% הנותרים נצטרך להביא "מהבית" סכום זה נקרא "הון עצמי".

בדירה חליפית, (שהיא דירה שהנכם רוכשים כאשר ברשותם דירה נוספת אבל בכוונתכם למכור את הדירה הקיימת שברשותכם תוך 24 חודש) תוכלו לקבל עד 70% מימון, במקרה זה תתבקשו לחתום על הצהרה בנוכחות עורך דין שהנכם מתחייבים למכור את דירתכם הקודמת במקרה של רכישה מקבלן בתוך 12 חודש מיום קבלת הדירה, ברכישת דירה יד שניה בתוך 24 חודש ממועד רכישת הדירה.

בדירה להשקעה (דירה שהנכם רוכשים כאשר רשומה על שמכם דירה נוספת, או דירות נוספות אין חשיבות למספר הדירות, ואפילו כאשר רשומה על שמכם רבע מדירה נוספת) או שהנכם תושבי חוץ, תוכלו לקבל עד 50% מימון.

בנכס קיים במקרה שיש ברשותכם נכס והנכם מעוניינים לשעבד אותו לצורך קבלת הלוואה מהבנק (הלוואה לכל מטרה) תוכלו לקבל עד 50% מימון.

אינפלציה

אינפלציה זהו מצב כלכלי ששווי הכסף פוחת  ורמת המחירים בשוק עולה בהתאם למדד המחירים לצרכן שמתעדכן בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ונקבע על פי סל המוצרים שאנו צורכים מזון ביגוד דלק ועוד .

כאשר אנו לוקחים משכנתא חשוב לדעת שישנם מסלולים שצמודים למדד המחירים לצרכן, ולכן במידה והמדד יעלה כך תשלומי המשכנתא שלנו יגדלו ובשנים הראשונות במקרים רבים הקרן תהיה גבוהה יותר מהסכום הראשוני שלקחנו אפילו ששילמנו כבר כמה שנים את המשכנתא.

אישור זכויות במקרקעין

מסמך המפרט את הזכויות הרשומות במקרקעין, בעלויות, הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים. משכנתאות קיימות, לכמה זמן הוחכר הנכס,ועוד  מעין תעודת זהות של הנכס  אישור זה  מונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל או על ידי  לשכת רישום המקרקעין – הטאבו.

אישור עקרוני

אישור עקרוני הינו מסמך הניתן ללקוח על ידי הבנק המאשר שהבנק בחן את הכנסות המבקשים, חשבון העו"ש שלהם גילם וכ"ו ואישר את לקוחות אלו לקבלת ההלוואה בתנאים ובריביות שמופיעים באישור העקרוני כמובן במידה והנכס שיחליטו לרכוש יאושר על ידי הבנק שישלח שמאי מטעמו לבחון את שווי הנכס, אישור זה אינו מחייב את הלקוח לקחת בפועל את ההלוואה מהבנק,

ניתן להגיש בקשות בכמה בנקים ולקבל מכולם אישורים עקרוניים (במידה ויחליטו הבנקים לאשר כמובן) ואז להשוות ביניהם ולהתקדם עם הבנק שנתן לכם את האישור הטוב ביותר.

חשוב לדעת  הריביות באישור העקרוני תקפות ל 12 יום בלבד לאחר מכן יש לחדש את האישור.

בטוחה

הנכס המשועבד על ידי הבנק נקרא "בטוחה ", מכיוון שהוא מבטח את הבנק שבמידה והלקוח לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא, יממש הבנק את "הבטוחה" – הנכס, דהיינו ימכור את הנכס על ידי כונס נכסים במחיר הנמוך משמעותית ממחירו הריאלי וייקח את הכסף המגיע לו,  זוהי הסיבה שחשוב לבנק טרם אישור ההלוואה לשלוח שמאי מטעמו שיעריך את ערך הנכס – הבטוחה.

ביטוח חיים

ביטוח חיים זהו ביטוח שדורש הבנק מהלווים לרכוש, משמעותו שבמידה וחס וחלילה יפטר אחד מהלווים בטרם סיום תשלומי המשכנתא, חברת הביטוח תשלם למוטב – הבנק, את יתרת החוב, עלויות ביטוח חיים משתנות בהתאם לגיל הלווים ולמצב בריאותם, ישנם מקרים שחברות הביטוח אינן מסכימות לבטח אדם עקב מצב בריאותו, במצב כזה קשה מאוד להשיג משכנתא.

ביטוח נכס

ביטוח נכס זהו ביטוח נוסף שדורש הבנק מהלווים, לרכוש, משמעותו שבמקרה של רעידת אדמה, שריפה, או שיטפון, ישלם הביטוח את ערך הכינון- העלויות של בניית הנכס מחדש, ללא עלויות הקרקע,  וכך מבטח הבנק את כספו ממקרים של אסונות, ביטוח זה מומלץ גם לבעלי דירות שלא לקחו משכנתא ואינם מחויבים בביטוח זה.

ביטול רישום משכון

ביטול רישום משכון מתבצע במספר מקרים, כאשר הסתימה תקופת ההלוואה, או באמצע תקופת ההלוואה כאשר הלווים מחליטים לסלק את ההלוואה, או למחזר את ההלוואה ולעבור לבנק אחר, ומשמעותו שהנכס מפסיק להיות ממושכן לטובת הבנק והלווים הינם בעלי הנכס בלבד, או במקרה של מחזור ממשכנים שוב את הנכס לטובת הבנק שבו בוצע המחזור.

ביטול רישום משכון מתבצע דרך רשם המשכונות, הטאבו, רשות מקרקעי ישראל, או דרך חברה משכנת,

במקרה של רכישת נכס  ניתן ומומלץ לבצע עיון  ברשם המשכונות  ולבדוק  האם הנכס ממושכן,

ביצוע הלוואה

ההליכים הסופיים לפני קבלת המשכנתא, חתימת הלווים על מסמכי ההלוואה, רישום משכון של הנכס ברשם המשכונות, בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, או בחברה משכנת, המצאת הביטחונות הנדרשים, שמאות, תשלום פתיחת תיק ועוד.

בנק ישראל

בנק ישראל הבנק המרכזי של מדינת ישראל ומכונה "הבנק של הבנקים". תפקידי בנק ישראל הינם,

לתמוך בפעילותם הסדירה וביציבותם של השווקים הפיננסיים, להנפיק מטבע, להסדיר את מערכת המזומנים במשק ולכוונה, לקיים את הפיקוח וההסדרה של מערכת הבנקאות, לייעץ לממשלה בעניינים כלכליים​, לנהל מערכת מידע וסטטיסטיקה על כלכלת ישראל​ ועוד,

נגיד בנק ישראל קובע את הריבית במשק, שממנה גוזרים הבנקים בהתאם למסלולים השונים, וללקוחות השונים, את גובה הריביות שהם דורשים (מושג זה נקרא מרווח).

בנק ישראל נוהג לפרסם את שער הריבית לחודש הבא ביום שני האחרון בכל חודש, בשעה 16:00.

בנוסף מפקח בנק ישראל על הבנקים ושומר על הלקוחות על ידי תקנות שמגבילות את הבנקים בנושאים מסוימים כגון, אחוזי מימון, גיל הלווים ,יחס החזר סביר, הגבלת השימוש  מסלולים מסוימים  ופחות יציבים לנתח מסוים מכלל ההלוואה, ועוד,

גוש חלקה

גוש וחלקה הינם מספרים המשמשים לזיהוי נכס, שטחה של המדינה מחולק לגושים, וכל גוש מחולק לחלקות, חלקה שהיא בית משותף – בניין, מחולקת לתתי חלקות, שעל פיהן ניתן לזהות  דירה ספציפית ,

ניתן להוציא נסח טאבו באינטרנט, וכן במשרדי לשכת רישום המקרקעים באותו אזור – הטאבו, וכך לראות את נתוני הנכס, והרישומים השונים.

גרייס חלקי

גרייס חלקי- דחיית תשלומים חלקית , זהו מצב שהלווים משלמים למשך תקופה מסוימת (לרוב לא יותר מ 3 שנים) רק את תשלומי הריבית, ואינם נוגסים מקרן ההלוואה, גרייס = חסד, ניתן בדרך כלל בתחילת תקופת ההלוואה, במקרים שבהם קשה ללויים לעמוד בתשלומי המשכנתא, בדרך כלל כאשר הלווים רכשו דירה מקבלן והיא איננה מוכנה לכניסה עדיין, ובינתיים  משלמים הלווים שכירות, או במקרה שרכשתם דירה ואתם מעוניינים לשפץ אותה ובינתיים הנכם משלמים שכירות.

גרייס מלא

גרייס מלא – דחיית תשלומים, זהו מצב שבו הלווים אינם משלמים כלל במשך תקופה מסוימת, ובינתיים הריביות מצטברות על הקרן, וברגע  שתסתיים תקופת הגרייס  = חסד יתחילו הלווים לשלם את ההלוואה כמובן מהסכום שהצטבר, סוג זה של גרייס כמעט ולא מאושר היום בבנקים

חשוב לדעת שבכל מקרה לא ניתן לקבל גרייס מלא כאשר מבקשים 75% מימון מכיוון שהריביות מצטברות על הקרן וכך נוצר מצב שבו הלווים חייבים לבנק יותר מ75% משווי הנכס,

גרירת משכנתא

גרירת משכנתא זהו מצב שהלווים גוררים את המשכנתא מנכס אחד לשני, מצב זה נוצר כאשר הלווים מוכרים את דירתם ואינם מסלקים את המשכנתא הקיימת אשר רשומה על דירתם, ומעוניינים להמשיך לשלם את ההלוואה, במידה ושווי הנכס הנרכש אינו נמוך משמעותית משווי הנכס הנמכר, ניתן לגרור את המשכנתא לנכס החדש על ידי  רישום הערת אזהרה על הנכס הנרכש לטובת הבנק, בלשכת רישום המקרקעין- הטאבו האזורית.

דו"ח יתרות לסילוק

דו"ח יתרות לסילוק הוא המסמך שמפרט את כל נתוני ההלוואה ,הסכום שנותר לסילוק, סוגי המסלולים שנלקחו תאריך לקיחת המשכנתא תאריך סיום תשלומי המשכנתא, ריביות , נוסחאות לחישוב הריביות, הצמדות , קנסות פירעון מוקדם, עמלת אי הודעה על סילוק מוקדם של הלוואה גובה התשלום החודשי ועוד.

דו"ח יתרות לסילוק ניתן להוציא מהבנק ללא עלות, ועל פי הנתונים שמופיעים בו ניתן לבדוק האם כדאי למחזר את המשכנתא, או אולי לסלק את המשכנתא,

חשוב מאוד שהדו"ח יהיה עדכני מכיוון שהריביות הקנסות והיתרה לסילוק יכולים להשתנות באופן משמעותי ולהשפיע על דיוק בדיקת הכדאיות.

דיפלציה

דיפלציה זהו מצב של אינפלציה שלילית, כלומר ירידת מחירים מתמשכת, ועליה בכוח הקניה של הכסף,

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת בכל 15 לחודש את שיעור מדד המחירים לצרכן, המורכב ממחירם של סל של מוצרי יסוד, כגון:  דיור, פירות וירקות,  דלק, ביגוד, ועוד.

במצב של דיפלציה יש ירידת מחירים במשק, לרוב עקב היצע עודף במוצר מסוים, ביקוש נמוך למוצר מסוים,  או עקב מצב של מיתון, חוסר במקומות תעסוקה, ועוד.

הכנסה ברוטו

הכנסה ברוטו, היא ההכנסה החודשית שלכם לפני הניכויים, כגון מס הכנסה, ביטוח לאומי, פנסיה, גמל ועוד,

הבנק בודק את כושר ההחזר שלכם על פי ההכנסה נטו ולא על פי ההכנסה ברוטו.

הכנסה נטו

הכנסה נטו היא ההכנסה שלאחר כל הניקויים, כגון מס הכנסה, פנסיה, גמל, וביטוח לאומי, נכנסת לחשבון הבנק שלכם,

הבנק בודק את כושר ההחזר שלכם על פי ההכנסה נטו ולא על פי ההכנסה ברוטו.

הלוואת בלון- הלוואת גישור

הלוואת בלון או הלוואת גישור היא הלוואה שבה אין החזרים חודשיים, הריבית  וההצמדה נצברות על הקרן, ובסיום מועד ההלוואה הלווה משלם את כל החוב, קרן והצטברות הריבית וההצמדות,

הלוואה זו ניתנת בדרך כלל לתקופה של עד שנתיים.

הלוואת בלון מתאימה לרוכשי דירה שעדיין לא מכרו את דירתם הראשונה או שמכרו את דירתם אבל מועד קבלת התשלום שנקבע בחוזה חל בעוד זמן רב,

ומתאימה גם למשקיעים המעוניינים בעסקה מהירה של קניה השבחת הנכס ומכירתו.

הלוואת בלון חלקי

ישנו סוג נוסף של הלוואת בלון, "בלון חלקי" בבלון חלקי הלווה משלם רק את תשלומי הריבית כל חודש ובמועד פירעון ההלוואה משלם את הקרן,

ההבדל בין בלון  חלקי, לגרייס הוא שבגרייס ההלוואה היא לתקופה ארוכה( עד 30 שנה)  ודחיית התשלומים – הגרייס הינו לתקופה קצרה (בין שנתיים לשלוש בדרך כלל)

ואילו בבלון חלקי כל ההלוואה היא לתקופה של כשנתיים בדרך כלל.

הלוואת בלון חלקי מתאימה לרוכשי דירה שעדיין לא מכרו את דירתם הראשונה או שמכרו את דירתם אבל מועד קבלת התשלום שנקבע בחוזה חל בעוד זמן רב,

ומתאימה גם למשקיעים המעוניינים בעסקה מהירה של קניה השבחת הנכס ומכירתו.

הלוואת זכאות

הלוואת זכאות היא הלוואה בתנאים מועדפים שמעניקה המדינה באמצעות בנקים נותני משכנתאות שהורשו לכך, לצורך רכישה או בניית דירה למגורים.

הזכאות ניתנת למגזרים שונים באוכלוסייה, על סמך קריטריונים שקבעה המדינה. כמו מספר שנות נישואין, מספר הילדים, ועוד,  ומותנה בזה שהדירה הנרכשת הינה דירה ראשונה ואין בבעלות בעלי הזכאות דירה נוספת שרשומה על שמם או הייתה רשומה על שמם בעבר.

ניתן לפרוע הלוואת זכאות ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם וללא צורך בהודעה מראש

הזכאות עומדת על 4% צמוד למדד המחירים לצרכן, ואינה אטרקטיבית כלל כיום.

הלוואת מקום –  מענק מקום – מענק מותנה

הלוואה מכספי המדינה הניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון, המיועדת לזכאי משרד השיכון בפריפריה ועיירות פיתוח, מענק זה מותנה בדרך כלל  בהחזקה בדירה מספר שנים.

ברוב המקרים הלוואות המקום הופכת למענק, לאחר תקופה מסוימת.

התנאים לקבלת מענקים משתנים בהתאם למדיניות הממשלה באותה נקודת זמן, המעוניינים לבדוק אפשרות זו יכולים לבדוק זאת במשרד הבינוי והשיכון.

הסבת ערבות חוק מכר

במקרה של רכישת דירה יד ראשונה שהבנק משלם את הכסף ישירות לקבלן ולא על ידי הקונה,  ידרוש הבנק מהקונה- הלווה  להסב את ערבות חוק המכר שקיבל מהקבלן, לטובת הבנק,

הקונה מתחייב בפני הבנק שנתן לו את הערבות, כי במקרה שהערבות תמומש, כספי הערבות של הבנק הערב, בגובה סך יתרת ההלוואה, ישולמו ישירות לבנק נותן ההלוואה, במקום לקונה עצמו, כדי לכסות את ההלוואה.

הסכם פיתוח

הסכם פיתוח הוא הסכם הנחתם בין היזם או הקבלן לבין  רשות מקרקעי ישראל, הסכם זה  נותן זכות ליזם או הקבלן  לפתח את הקרקע, ולבנות עליה, הסכם פיתוח מגביל בזמן את עבודות הפיתוח והבניה,

לאחר מכן חותמים  רוכשי הדירות על הסכם חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, על חכירת הקרקע לתקופה של  49 או 99 שנים.

הערת אזהרה

הערת אזהרה נועדה להזהיר את הקונה הפוטנציאלי מפני רמאים

הערת אזהרה מציינת שהאדם שלטובתו נרשמה ההערה נמצא בהליכי רכישת הנכס, ואין באפשרות המוכר למכור נכס זה לאדם אחר,

הערת אזהרה נרשמת בדרך כלל אחרי ששילם הרוכש חלק מהתשלומים אך עדיין לא השלים את כל תשלומי הרכישה, רק לאחר שישלים את התשלום באופן סופי תבוצע העברת הבעלות בטאבו לטובתו של הרוכש,

ולכן כאשר אדם מתעניין ברכישת נכס חשוב מאוד להוציא נסח טאבו עדכני ולראות שלא רשומה הערת אזהרה, רישום הערת אזהרה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין- הטאבו,

הפרשי הצמדה

במסלולים הצמודים למט"ח או למדד המחירים לצרכן, ישנה הצמדה שהלווה אמור לשלם, הפרשים אלו מצטברים ומצטרפים ליתרת קרן ההלוואה,

וכך יכול להיווצר מצב בהלוואות צמודות מדד בתקופה שהמדד עולה משמעותית שיתרת הקרן רק גדלה ולא פוחתת בשנים הראשונות (בדרך כלל עד חצי מתקופת ההלוואה)  על אף שהלווים משלמים מדי חודש את תשלומי המשכנתא,

הצמדה

הצמדה משמשת את הבנקים לשמור על ערך החוב שהלווים חייבים לבנק, שהרי במידה והמדד עולה, הכסף שווה פחות ומאבד מערכו, במקרה שהמדד עולה באופן משמעותי נוצרת אינפלציה – ירידה משמעותית בערך הכסף,

ולכן אם הבנק מלווה היום 1,000,000 ₪ למשך 30 שנה יתכן מאוד שבעוד  30 או 20 שנה אותם 1,000,000 ₪ יהיו שווים הרבה פחות וכך ייווצר מצב שהבנק יפסיד, ולכן מצמיד הבנק את החוב לגורם מסוים שישמור לו על ערכו של הכסף, בדרך כלל ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן, מדד המחירים לצרכן מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ומתפרסם בכל 15 לחודש.

התחייבות לרישום משכנתא / התחייבות מוכר

התחייבות לרישום משכנתא /התחייבות מוכר מתבצעת בשני מקרים

1. כאשר רוכשים דירה מקבלן ולצורך מימון העסקה לוקחים הרוכשים משכנתא, ומכיוון שאין עדיין פרצלציה אי אפשר לרשום הערת אזהרה בטאבו, לכן נדרש המוכר לתת התחייבות שיסכים שתירשם הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, ברגע שתתבצע פרצלציה והרישום יתאפשר.
2. ברכישת דירה רגילה והרוכשים מעוניינים לקחת משכנתא, אבל הנכס עדיין לא רשום על שמם, (תהליך הרכישה והתשלומים עוד לא הסתיים וחלק מן התשלומים אמורים להיות משולמים מכספי הבנק), במקרה כזה ידרוש הבנק את התחייבות המוכר, שיתחייב שהוא מאשר לבנק לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין הטאבו.

התחייבות עורך דין

התחייבות עורך דין הינה התחייבות שמעניק עורך הדין שמלווה את עסקת הרכישה, לבנק שנותן משכנתא ללויים,

ומשמעותה היא, שכאשר יתאפשר והנכס יהיה רשום בצורה מסודרת בטאבו, ירשום עורך הדין את הלווים כבעלים, ואת הבנק כמשעבד,

הבנק דורש התחייבות זו במקרה של רכישת נכס שלא רשום בצורה מסודרת בטאבו, כגון מקרים שהנכס רשום בחברה המשכנת או כאשר לא בוצעה פרצלציה – חלוקה, במקרים אלו הבנק לא יכול באותה נקודת זמן של מתן המשכנתא לרשום לטובתו שעבוד בטאבו, ולכן נדרשת התחייבות עורך הדין.

חברה משכנת

חברה משכנת הינה חברה המורשת על ידי משרד הבינוי והשיכון לנהל באופן זמני, עד לרישום מוסדר בטאבו, את כל רישומי הנכס, למעט חכירות שמתבצעות מול רשות מקרקעי ישראל, ולאחר מספר שנים תפקידה הוא להעביר את הרישומים בצורה מסודרת ללשכת רישום המקרקעין – הטאבו,

בעת לקיחת משכנתא על נכס שרשום בחברה משכנת דורש הבנק, התחייבות לרישום משכנתא, שמשמעותה שברגע שרישומי הנכס יועברו מהחברה המשכנת לטאבו, יבוצע רישום משכנתא לטובת הבנק.

חכירה

חכירה הינה שכירות של נכס או קרקע לתקופה ארוכה, בדרך כלל ל 49 או 99 שנים, מרשות מקרעי ישראל, לאחר תקופה זו אמורה החכירה להתחדש שוב ל 49 או 99 שנים נוספות זכויות החוכר הינם כזכויות של בעלים, אך הבעלים הרשמים הם רשות מקרקעי ישראל, שברשותם 93% מהקרקעות במדינת ישראל, מטרת רשות מקרקעי ישראל בהחכרת הקרקעות ולא במכירתן, הינה לשמור בידם את השליטה בקרקעות המדינה,

תשלומי החכירה משולמים לרשות מקרקעי ישראל.

חשבון מוגבל

חשבון מוגבל הינו חשבון בנק שבמשך תקופה של שנה לא היה כיסוי ל 12 ציקים שנתן בעל החשבון, והבנק לא כיבד את אותם ציקים.

במצב זה, מגדיר בנק ישראל את אותו חשבון כחשבון מוגבל למשך שנה, שמשמעותה של ההגבלה היא שבעל החשבון לא יוכל להשתמש באותו חשבון למשך תקופת ההגבלה, וכן לא יוכל לפתוח חשבונות בנק נוספים או להזמין פנקסי ציקים וכן לא יוכל לשלם בהוראות קבע, לאחר שנה חוזר החשבון להיות פעיל.

נתונים אלו מופצים בין הבנקים השונים על ידי חברות כמו BDI  ועוד, כמובן שהבנקים נמנעים מלתת משכנתא ללקוח מוגבל, ואף ללקוח שהיה מוגבל בעבר.

חשבון מוגבל חמור

חשבון מוגבל חמור זהו אדם שחשבונו הוגדר כמוגבל למשך שנה, ולאחר שנה זו בתוך 3 שנים הוגדר שוב כמוגבל, במצב זה הוא הופך להיות מוגבל חמור,

משמעות הגדרתו של אדם כמוגבל חמור, מעבר להיותו לקוח מוגבל וחלים עליו כל ההגבלות של חשבון מוגבל, גם כל חשבונותיו ואפילו חשבונות שהוא שותף בהם הופכים לחשבונות מוגבלים, הגבלה זו של מוגבל חמור תקפה למשך שנתיים.

טאבו

טאבו הינו לשכת רישום המקרקעין, בטאבו מנוהלים כל רישומי הנכסים והקרקעות שמצויים בשטחה של לשכת רישום המקרקעין האזורית ( בארץ ישנם מספר לשכות מקרקעין שכל אחת מופקדת על רישומי הנכסים באותו אזור) כגון בעלויות, חכירות,  שעבודים, הערות אזהרה, עיקולים, גודל הנכס, מיקומו, הצמדות של חניות ומחסנים וכו,

כאשר מתעניינים בנכס מסוים ניתן לבדוק את פרטיו בלשכת רישום המקרקעין הטאבו, על ידי הוצאת נסח טאבו, שהוא העתק של פרטי הנכס המצויים בטאבו, אפשר לבצע פעולה זו דרך האינטרנט, או במשרדי לשכת רישום המקרקעין הטאבו.

מדינת ישראל מחולקת לגושים, כל גוש מחולק לחלקות, וחלקה במקרה שהיא בית משותף, מחולקת לתתי חלקות שכל חלקה היא דירה, וכך ניתן לאתר דירה מסוימת שבה אנו מתעניינים.

ייפוי כוח נוטריוני

ייפוי כוח נוטריוני זהו ייפוי כוח שחתום על ידי עורך דין ונוטריון, אשר מיפה את כוחו של הבנק לבצע רישומים שונים בנכס, ובמקרים שהלווים לא יעמדו בתשלומי המשכנתא, מיופה כוחו של הבנק למכור את הנכס וכך להשיב את כספי ההלוואה שנתן.

לוח סילוקין קרן שווה

בלוח סילוקין בשיטת קרן שווה מחולק התשלום החודשי לשני מרכיבים, (כמו גם בלוח שפיצר) למרכיב קרן ומרכיב ריבית, זאת אומרת שבכל תשלום חודשי שאנו משלמים לבנק חלק מהתשלום הולך לתשלומי ריבית, וחלק להפחתת הקרן, בקרן שווה מרכיב הקרן בכל תשלום חודשי הינו גדול ממרכיב הקרן בשיטת לוח שפיצר, ואילו הריבית מחושבת על יתרת הקרן, כך שבלוח סילוקין מסוג קרן שווה החוב בהלוואה רק הולך ופוחת ובשום מצב אינו גודל לסכום גבוה יותר מסכום ההלוואה המקורי,

בקרן שווה התשלום החודשי הינו גדול מהתשלום החודשי שנשלם על אותו סכום בלוח שפיצר ולכן מרבית האוכלוסיה  לא תוכל לעמוד בהחזרים בשיטת קרן שווה על אף שבשיטת קרן שווה נשלם פחות ריבית מאשר בלוח סילוקין בשיטת שפיצר,

לוח סילוקין קרן שווה כמעט ולא ניתן היום בבנקים 99% מהמשכנתאות ניתנות  בלוח סילוקין שפיצר.

לוח סילוקין שפיצר – לוח שפיצר

בלוח שפיצר ההחזר החודשי מחולק לשני מרכיבים, למרכיב קרן ומרכיב ריבית, זאת אומרת שבכל תשלום חודשי שאנו משלמים לבנק חלק מהכסף הולך לתשלומי הריבית וחלק מהכסף להפחתת קרן ההלוואה,( כך גם בקרן שווה), בלוח שפיצר החלק בתשלום החודשי שהולך לתשלום על הקרן ( בשנים הראשונות , בדרך כלל עד לחצי מתקופת ההלוואה) הינו קטן מהחלק שהולך לתשלומי הריבית, וכך יכול להיווצר מצב שהלווים יהיו חייבים יותר כסף מסכום ההלוואה שלקחו במקור  אל אף שמספר שנים  הם משלמים מדי חודש את תשלומי המשכנתא,

לאחר כמה שנים (בדרך כלל בחצי מתקופת ההלוואה) מצב זה מתהפך והחלק בתשלום החודשי שהולך להפחתת הקרן גדול מהחלק שהולך לתשלומי הריבית,

מצב זה משרת את הבנקים מכיוון שבמידה ויחליטו הלווים להחזיר את ההלוואה או חלק ממנה לאחר כמה שנים, הבנק כבר הרוויח חלק ניכר מן הריביות ובעצם התשלומים החודשיים שמשולמים לקראת סוף ההלוואה הינם תשלומים שחותכים בעיקר מהקרן, כך שלא שווה בדרך כלל בשנים האחרונות של ההלוואה לסלק את המשכנתא,

לוח סילוקין מסוג שפיצר הוא הנפוץ בישראל ו 99% מההלוואות ניתנות בלוח סילוקין זה.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן בוחן את תנודות יוקר המחיה בישראל,

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בוחנת כל חודש את מחירי מוצרי היסוד שאנו צורכים כגון דלק, פירות וירקות, ביגוד, תחבורה ציבורית, ועוד במידה וחלק ממוצרים אלו התייקרו ומחירם של חלק מהמוצרים לא ירד באופן משמעותי כדי לאזן את עליית המחירים, יעלה המדד באותו חודש בהתאם להתייקרות במוצרים אלו,

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת בכל 15 לחודש את גובה המדד,

ישנם מסלולי משכנתא צמודים למדד המחירים לצרכן וישנם מסלולים שאינם צמודים למדד המחירים לצרכן,

במסלולים הצמודים למדד בדרך כלל ניתן יהיה לקבל ריבית יותר נמוכה, אבל יש לקחת בחשבון את הפרשי ההצמדה, ממוצע המדד ב 20 שנה האחרונות עומד על בין 2.5% ל 3% בשנה, המדד יכול לטפס כמובן גם לאחוזים גבוהים יותר ובהתאם למדד יגדלו ההחזרים החודשיים של נוטלי משכנתאות במסלולים צמודי מדד.

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על מוכר דירה או זכות במקרקעין.

מס שבח יחול במקרה שהנכס נמכר במחיר גבוה יותר ממחיר קנייתו, גובה המס משתנה ומתעדכן מעת לעת, כרגע עומד גובה מס שבח על 25% מהשבח, השבח מחושב על פי ההפרש בין מחיר קניית הדירה למחיר שבו נמכרה הדירה, בניכוי הוצאות מוכרות כגון, שיפוץ , תיווך ,עורך דין, תשלום מס רכישה,ועוד.

בדירת מגורים יחידה ישנו פטור ממס שבח במכירת דירה שנמכרה בפחות מסך של 4,496,000 ש"ח,

גם רוכשי דירה חליפית, שמשמעותה שעדיין לא מכרו את דירתם וכבר רכשו דירה נוספת, אך בכוונתם למכור את דירתם הראשונה (משפרי דיור) בתוך 18 חודשים יזכו לפטור ממס שבח, ולא יחשבו כרוכשי דירה נוספת, במידה ואכן ימכרו את דירתם הקודמת בתוך 18 חודש,

מוכר דירה שהינו בעלים של חלק מדירה נוספת (שותפות ירושה), במידה וחלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3 יוגדר עדיין כבעלי דירה יחידה ויזכה לפטור ממס שבח במידה ויעמוד בשאר הקריטריונים שנביא להלן,

לקבלת פטור ממס שבח ישנם כמה פרמטרים נדרשים

1. הדירה הנמכרת חייבת להיות דירתו היחידה של המוכר בישראל.
2. המוכר הינו בעל הזכות בדירה במהלך 18 החודשים שקדמו למועד בו הוגדרה הדירה דירת מגורים, שהוא ממועד קבלת טופס 4  (הוראה זו נועדה למנוע פטור ממס שבח מרוכשי דירה בבניה שמיד בסיום הבניה מציעים את הדירה למכירה)
3. המוכר לא מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח לפי סעיף זה במשך 18 החודשים שקדמו למכירת הדירה.
4. הדירה הנמכרת לא היתה בשכירות מוגנת.

נתונים אלו עדכניים ל 10/01/2016

גובה המס והפטורים משתנים ומתעדכנים מעת לעת וטרם ביצוע עסקה יש להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום.

מס רכישה

מס רכישה הינו מס המוטל על רוכשי דירות או זכות במקרקעין,

גובה המס משתנה מעת לעת, וכן משתנה בהתאם לאופי ושווי העסקה,

בדירת מגורים יחידה ישנו פטור ממס רכישה עד לסכום של 1,568,800 ₪,

ברכישת דירה מעבר לסכום זה תשלום המס מחושב באופן הדרגתי , להלן טבלה המפרטת את גובה המס בהתאם לגובה העסקה,

סכום העסקה גובה המס באחוזים גובה המס בש"ח

עד 1,568,800 ש"ח 0%  0

מעל 1,568,800 ש"ח ועד 1,860,790 ש"ח – 3.5% 10,219 ₪

מעל 1,860,790 ש"ח ועד 4,800,605 ש"ח – 5% 146,990 ₪

מעל 4,800,605 ש"ח ועד 16,002,015 ש"ח – 8% 896,812 ₪

מעל 16,002,015 ש"ח 10% תלוי בגובה העסקה

מדרגות מס רכישה על דירה שאיננה דירת מגורים יחידה כהגדרתה לעיל, הינם כדלהלן,

על חלק השווי שעד סך של 4,800,605  ₪ יעמוד שיעור המס על 8%

על חלק השווי מעל  סך של 4,800,605 ₪ יעמוד שיעור המס על 10%

 גובה מס רכישה לעולה חדש

בעסקה עד  לסך של  1,700,220 ₪  –  0.5%

בעסקה מעל לסך של  1,700,220 ₪  –  5%

נתונים אלו עדכניים ל 10/01/2016

גובה המס והפטורים משתנים ומתעדכנים מעת לעת וטרם ביצוע עסקה יש להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום.

נסח טאבו

נסח טאבו הינו מסמך המפרט את כל רישומי הנכס, בעלויות, שעבודים, הערות אזהרה, עיקולים, משכנתאות, מיקום הנכס על פי גוש, חלקה, ותת חלקה, זיקות הנאה, ועוד,

כאשר מתעניינים בנכס מסוים ניתן לבדוק את פרטיו בלשכת רישום המקרקעין הטאבו, על ידי הוצאת נסח טאבו, שהוא העתק של פרטי הנכס המצויים בטאבו, אפשר לבצע פעולה זו דרך האינטרנט, או במשרדי לשכת רישום המקרקעין הטאבו.

עמלת פירעון מוקדם

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה שגובה הבנק בעקבות סילוק המשכנתא או חלק ממנה טרם מועד סיומה המקורי, במידה וגובה הריבית הנהוגה במשק בזמן סילוק ההלוואה, נמוך יותר מגובה הריבית במועד נטילת ההלוואה.

גובה הקנסות במשכנתא נקבע על פי מספר פרמטרים, עיקרון החישוב הוא, הנזק – מניעת הרווח, שסילוק ההלוואה לפני מועד סיומה המקורי, גורם לבנק.

לדוגמה אם לקחנו משכנתא על סך של 1,000,000 ₪ למשך 30 שנה, בריבית של 5%, ולאחר 15 שנה יתרת החוב עומדת על סך של 500,000 ₪ ואנו מעוניינים לסלק  את ההלוואה, הבנק  ייקח את אותם 500,000 ₪ וילווה אותם ללקוחות אחרים, ולצורך הדוגמה ירדה הריבית שהבנק יכול לקבל מ 5% ל 4% אם כך יוצא שבסילוק המוקדם הפסדנו לבנק שיעור של 1% לשנה (ההפרש בין ה 5% ל 4%) למשך 15 שנה על סך של 500,000 ₪, את ההפסד הזה מגלגל הבנק אל הלקוח שהחליט לסלק מוקדם את יתרת ההלוואה או חלק ממנה.

עמלת פתיחת תיק

בעת הגשת בקשה למשכנתא נדרש לשלם לבנק עמלת פתיחת תיק, בדרך כלל גובה עמלת פתיחת תיק הוא 0.25% מגובה המשכנתא, נסו לבקש הנחה, בהרבה מקרים היא מאושרת,

חשוב מאוד לשים לב לתנאי המשכנתא המסלולים, הריביות, וההצמדות, ולא להתפתות על ידי הנחה בפתיחת תיק או ויתור של הבנק על כל עמלת פתיחת התיק, ללקיחת משכנתא בתנאים שאינם טובים.

ערבות חוק מכר

ברכישת דירה מקבלן ישנו חוק שמטרתו להגן על הרוכשים מפני מכירת אותה דירה לכמה רוכשים במקביל, או מפני בריחת הקבלן לאחר קבלת הכסף, חוק זה נקרא ערבות חוק מכר,

משמעות ערבות חוק מכר הינה, שאין להעביר לקבלן יותר מ 15% מסכום הרכישה לפני שביצע הקבלן את אחת מהאפשרויות הבאות,

1. מסירת ערבות בנקאית בגובה הסכום ששילמו הרוכשים,
2. הצגת פוליסת ביטוח שהקונה מוטב בה,
3. שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית,
4. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

פרי פסו

פרי פסו פירושו דרגה שווה, זהו מצב שבו כמה בנקים רשומים כמשעבדים וכולם באותה דרגת שיעבוד, זאת אומרת שבמידה והלווה לא יעמוד בתשלומי ההלוואות, תהיה זכות שווה לכל אחד מהבנקים לגבות את חובו,

מצב זה קורה בדרך כלל כאשר מבצעים מחזור משכנתא מבנק אחד לשני, ועדיין לא הושלם התהליך, ולכן באופן זמני שני הבנקים רשומים באותה דרגת שיעבוד,

פרצלציה

פרצלציה הינה חלוקת חלקה גדולה לתתי חלקות שרשומות בנפרד בטאבו בבעלויות שונות,

טרם ביצוע פרצלציה כל בעלי הזכויות באותה קרקע או באותו בניין יהיו רשומים יחד כבעלים ואין לכל אחד חלק ספציפי שיוכל להצביע עליו שהוא שלו,

פרצלציה מתבצעת במספר מקרים, בשלב פיתוח הקרקע, במקרה שישנם מספר בעלים על אותה קרקע ואי אפשר לבנות על הקרקע יותר מבית אחד, ביצוע פרצלציה מאפשר לבנות מספר רב יותר של יחידות דיור,

אפשרות שניה לביצוע פרצלציה הינה בבית משותף (בניין מגורים), פרצלציה מבוצעת בסוף הליך הבניה ואכלוס הבניין לאחר קבלת טופס 4

על ידי מודד מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וגם על ידי המרכז הישראלי למיפוי (מפ"י).

קרן שווה

בלוח סילוקין בשיטת קרן שווה מחולק התשלום החודשי לשני מרכיבים, (כמו גם בלוח שפיצר) למרכיב קרן ומרכיב ריבית, זאת אומרת שבכל תשלום חודשי שאנו משלמים לבנק חלק מהתשלום הולך לתשלומי ריבית, וחלק להפחתת הקרן, בקרן שווה מרכיב הקרן בכל תשלום חודשי הינו גדול ממרכיב הקרן בשיטת לוח שפיצר, ואילו הריבית מחושבת על יתרת הקרן, כך שבלוח סילוקין מסוג קרן שווה החוב בהלוואה רק הולך ופוחת ובשום מצב אינו גודל לסכום גבוה יותר מסכום ההלוואה המקורי,

בקרן שווה התשלום החודשי הינו גדול מהתשלום החודשי שנשלם על אותו סכום בלוח שפיצר ולכן מרבית האוכלוסיה  לא תוכל לעמוד בהחזרים בשיטת קרן שווה על אף שבשיטת קרן שווה נשלם פחות ריבית מאשר בלוח סילוקין בשיטת שפיצר,

לוח סילוקין קרן שווה כמעט ולא ניתן היום בבנקים 99% מהמשכנתאות ניתנות  בלוח סילוקין שפיצר.

ריבית

ריבית זהו מחיר הכסף הניתן על ידי הבנק או כל גורם אחר ללווה,

ישנם סוגים רבים של ריביות, ישנם ריביות משתנות, וישנם קבועות, גובה הריביות משתנה בהתאם לאופי ההלוואה ולמסלול שבו נלקחה ההלוואה, ומושפעת גם מריבית בנק ישראל, ריבית בנק ישראל נקבעת בכל יום שני האחרון של אותו חודש,

ישנה ריבית יומית, חודשית, ושנתית, הריבית הנפוצה ביותר היא ריבית שנתית.

ריבית אפקטיבית – ריבית מתואמת

ריבית אפקטיבית זוהי הריבית המשולמת בפועל על כל משכנתא אשר נלקחת. ריבית אפקטיבית נקראת גם ריבית מתואמת שזהו התשלום בפועל המשולם על ההלוואה. הריבית כוללת בתוכה מרכיבים נוספים כמו עמלת פירעון מוקדם, ריבית דריבית וכל ההוצאות הנוספות. אם הריבית היא ריבית שנתית וההלוואה נפרעת לפני מועד סיומה, הריבית האפקטיבית תהיה זהה לריבית השנתית המשולמת אך אם התשלום הוא פחות משנה, ריבית מתואמת תהיה גבוה יותר מהריבית אשר משולמת ורשומה במסמכי ההלוואה. חשוב לבדוק את התשלום הכולל של המשכנתא ולא רק את הריבית אשר רשומה במסמכי ההלוואה.

ריבית נומינאלית – ריבית נקובה – ריבית חוזית

ריבית נומינלית זוהי הריבית הרשומה במסמכי משכנתא ולא כוללת בתוכה את כל העלויות הנלוות של המשכנתא. הריבית נקראת גם ריבית חוזית או ריבית נקובה מכיוון שהיא רשומה בחוזה ההלוואה ונקובה באופן של ריבית. ריבית נומינלית לרוב היא ריבית שנתית ומחולקת בלוחות סילוקין שונות על פי לוח שפיצר או לוח סילוקין אחר. ריבית נקובה למעשה, מחושבת באופן שנתי אך מחולקת ל-12 חודשים. הריבית לא כוללת בתוכה את העלויות הנלוות ואת ההצמדה למדד המחירים לצרכן או למדד אחר כמו שער החליפין (דולר, אירו, פרנק שווצרי, ין יפני) ואת הצמדותיו

ריבית דריבית –  ריבית מצטברת

ריבית דריבית זוהי ריבית מצטברת על משכנתא אשר לא נפרעה עקב לקיחת לוח סילוקין בלון או בגרייס חקי או מלא. הריבית המצטברת נקראת ריבית דריבית. הריבית מחושבת לא רק על הקרן, אלא גם על הריבית שנצברה במהלך תקופת ההלוואה. ריבית דריבית מחושבת למעשה כל עוד לא מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא וכל עוד מחזיקים בהלוואה. במידה ופורעים את המשכנתא לפני מועדה, לא תשולם כל הריבית דריבית לאורך כל תקופת ההלוואה, אלא חישוב הריבית יתבצע רק עד למועד פירעון המשכנתא. במידה והמשכנתא ניפרעת בצורה של לוח סילוקין שפיצר, לא יתקיים מצב של ריבית דריבית.

ריבית פיגורים

ריבית פיגורים זוהי הריבית המשולמת בגין כל תשלום משכנתא אשר לא שולם. הריבית מחושבת לפי ריבית החשב הכללי אשר מפורסמת וידועה לכלל הציבור. ריבית החשב הכללי מחושבת לפי ריבית הפריים הממוצעת בשלושת הבנקים הגדולים בתוספת מרווח של 6.5%. הריבית היא ריבית שנתית ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן. ריבית פיגורים יכולה להשתנות בהתאם לשינוי הריבית על ידי בנק ישראל ועל ידי נגיד בנק ישראל.

ריבית ריאלית

ריבית ריאלית היא – הריבית נומינלית בניכוי עליית המדד. הריבית הריאלית מודדת בכמה עלה כוח הקנייה שלנו בפועל לאור עליית המחירים במשק, כלומר נלקחת בחשבון שחיקת ערך הכסף כתוצאה מעליית האינפלציה.

רשם המשכונות

רשם המשכונות מנהל את מאגר המשכונות. מאגר המידע כולל הודעות רישום משכון, הודעות על שינוי פרטי המשכון, הודעות על ביטול משכון ועל הארכתו, לרבות פרטים לגבי הנושה, החייב והנכס הממושכן.
בהתאם לחוק המשכון, תשכ"ז-1967  (להלן – "חוק המשכון"), כל פעולה המוגדרת כמשכון צריכה להירשם ברשם המשכונות, על מנת להבטיח את זכויות הנושה בנכס ובכדי לאפשר לצד ג' לעיין ולבדוק האם נכס כלשהו ממושכן,

בתהליך משכנתא ידרוש הבנק לרשום שעבוד לטובתו על הנכס ברשם המשכונות,

עלות רישום משכון ברשם המשכונות היא 190 ₪

עלות עיון ברשם המשכונות היא 31 ₪

שמאות

שמאות מקרקעין נועדה להגן על כל בנק למשכנתאות ומאמת את מחיר הרכישה אשר יהיה תואם, נמוך או גבוה מהמחיר שרשום בחוזה הרכישה. שמאי מקרקעין הוא אדם אשר הוסמך על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל ועבר את כל הבחינות הדרושות להיות שמאי מקרקעין מוסמך. את שומת הנכס נותן השמאי לבנק למשכנתאות אשר מאמת את פרטי הנכס, מוודא שמחיר הנכס תואם או לא תואם את מחיר הרכישה, בודק האם יש חריגות בנייה, בודק את מחיר ערך הכינון שאומר כמה יעלה לבנות את הבית מחדש וכן את ערכו הנוכחי של הנכס למימוש מהיר. שמאי מקרקעין מומחה, מציין את מצבו המשפטי של הנכס וכן את המצב התכנוני.

תעודת זכאות

תעודת זכאות זוהי תעודה המונפקת מטעם משרד הבינוי והשיכון דרך הבנקים למשכנתאות ומאפשרת לקחת משכנתא בתנאים מועדפים לאלו הזכאים על פי קריטריונים שנקבעו מטעם משרד הבינוי והשיכון.

את הזכאות ניתן לראות דרך את המשרד ולהתעדכן על גובה הריבית וכן על תשלומי המשכנתא המשולמים בפועל. להנפקת תעודת זכאות יש להצטייד עם תעודת זהות, אישור על מספר חודשי שירות צבאי או שירות לאומי, צילום של תעודת הזהות של האחים והאחיות, תעודת נישואין ופרטים נוספים שמשרד הבינוי ידרוש.

עלות הנפקת תעודת זכאות לקבלת משכנתא עומדת על 70 ש”ח. את תעודת הזכאות ניתן לבקש מהבנקים למשכנתאות: בנק לאומי, בנק דיסקונט, בנק איגוד, בנק הבינלאומי, בנק מרכנתיל, בנק טפחות, בנק הפועלים או בשמו החדש בנק משכן. כדאי לבדוק האם הזכאות טובה יותר מריביות השוק ולהתאים אותה בהתאם לצרכים ולתקופה.