קנסות במשכנתא, והימנעות מהם

קנסות במשכנתא, כולנו שמענו את המושג המפחיד הזה, אבל לא ממש ברור לנו למה יש צורך בתשלום קנס, מתי נדרש לתשלומי קנסות, מהו גובה הקנס שנשלם, מהי שיטת חישוב הקנס של הבנקים האם ניתן להימנע לגמרי מספיגת קנסות במשכנתא, ואם כן איך עושים את זה,

מה הסיבה שהבנק קונס אותנו?

כאשר אנו הלווים מחזרים את המשכנתא או חלק ממנה טרם מועד סיומה המקורי אנו גורמים נזק לבנק, כדי לכסות נזק זה דורש הבנק מאיתנו לשלם קנס.

כדי להבין מדוע אנו גורמים נזק לבנק במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתא או חלק ממנה, צריך להבין כיצד פועל מנגנון ההלוואות והמשכנתאות ומהו המקור לכספי הלוואה או המשכנתא שאנו מקבלים מהבנק.

הבנק לא מלווה לנוטלי המשכנתאות את הכסף שלו, הבנק "קונה" כסף מבנק ישראל בריבית מסוימת לתקופה שמבקשים הלווים ודורש מהלווים ריבית גבוהה יותר וכך גוזר את הרווח.

לכן, במקרה של פירעון מוקדם על ידי הלווים, הבנק "נתקע" עם יתרת ההלוואה ונאלץ להלוות כסף זה ללוים אחרים, כאשר במקרה שהריבית הממוצעת במשק בזמן הפירעון נמוכה מהריבית הממוצעת בזמן לקיחת ההלוואה, יוצא שהלווים גרמו הפסד לבנק, מכיוון שהריבית שיוכל הבנק לגבות כעת מהלווים החדשים, נמוכה יותר מהריבית ששילמו הלווים שכרגע פורעים את המשכנתא, ואת ההפסד הזה מגלגל הבנק אלינו הלווים בצורה של תשלום קנס.

מהו גובה הקנס שידרוש מאיתנו הבנק?

גובה הקנס כמובן אינו אחיד לכל המשכנתאות, ותלוי במספר פרמטרים, כמו התקופה שנותרה עד לתום תקופת המשכנתא המקורית, הסכום שאותו מעוניינים הלווים לסלק, גובה הריבית בזמן לקיחת המשכנתא המקורית מהבנק לעומת גובה הריבית הממוצעת ביום פירעון המשכנתא, כמובן גובה הקנס מושפע גם מסוגי המסלולים שבחרנו, והאם קיימות בהם נקודות יציאה, ועוד, כך שבכל מקרה של פרעון מוקדם כדאי לבדוק קודם האם יהיה לנו קנס, מה יהיה גובה הקנס, ואיך אפשר להימנע לגמרי מקנסות.

מהי שיטת חישוב גובה הקנס של הבנקים?

הבנק מגלגל אל הלווים את הנזק שהם גורמים לו על ידי פירעון מוקדם של המשכנתא, גובה הקנס כמובן מורכב ממספר פרמטרים, אבל בגדול חישוב גובה הקנס הוא ההפרש בין הריבית ששילמו הלווים לבין הריבית שיוכל הבנק לקבל מהיום והלאה על יתרת המשכנתא שפרעו הלווים.

לדוגמה, אילן ודנה לקחו משכנתא בגובה 500,000 ₪ ל 30 שנה, גובה הריבית הנהוגה במשק בזמן לקיחת ההלוואה הייתה 6%,

עברו 10 שנים אילן ודנה מעוניינים לסלק את ההלוואה לגמרי, החוב שלהם עומד כרגע על סך של 300,000 ₪ וגובה הריבית היום בזמן שבו הם מעוניינים לסלק את ההלוואה היא 4%,

שאילן ודנה מחזירים את הכסף לבנק טרם סיום המועד שנקבע מראש, הבנק נשאר "תקוע" עם אותם 300,000 ₪ הנותרים למשך 20 שנה.

מה עושה הבנק? לוקח את אותם 300,000 ₪ ומלווה אותם ללוים אחרים הפונים אליו, אבל ללויים החדשים מלווה הבנק את אותם 300,000 ₪ בריבית הנהוגה היום במשק שהיא 4%, במקום להמשיך לקבל עליהם מאילן ודנה 6%.

אם כך, אילן ודנה, בכך שהחזירו לבנק את המשכנתא לפני מועד סיומה המקורי גרמו לבנק הפסד של 2% (הפרשי הריבית בין זמן לקיחת המשכנתא להיום) על 300,000 ₪ למשך 20 שנה.

את ההפסד הזה הבנק לא מוכן ולא מעוניין לספוג, והוא מגלגל אותו על הלווים, וכך נוצר המושג של קנס בעת ביצוע סילוק או שינוי במשכנתא שלא באחת בתחנות המיועדות לכך.

מתי מחייב אותנו הבנק בתשלום קנס?

במקרה של פירעון מוקדם של המשכנתא או חלק ממנה והריבית הממוצעת במשק בזמן הפירעון נמוכה מהריבית הממוצעת בזמן לקיחת ההלוואה, ואין ללוים נקודות יציאה, או שישנם נקודות יציאה אבל הלווים לא מודעים אליהם ומבקשים לפרוע את המשכנתא שלא בנקודות היציאה.

אז איך אפשר להימנע מקנסות אלו?

הדרך להימנע מקנסות במשכנתא, היא קודם כל תכנון נכון של המשכנתא עוד טרם קבלת המשכנתא מהבנק, על ידי תכנון נכון, ובניית תמהיל משכנתא מותאם ללקוח ולצרכיו (בין היתר ללווה שמראש מעוניין לסלק מוקדם את המשכנתא)

בבניית תמהיל משכנתא כאשר הלקוח מצהיר שברצונו לפרוע את המשכנתא או חלק ממנה טרם מועד סיומה המקורי, נשתמש במסלולים שחלקם ללא קנסות פירעון מוקדם כלל, וחלקם הם בעלי נקודות יציאה,

במסלול הפריים וכך גם בכל המסלולים שמועד שינוי הריבית שלהם עשוי להתעדכן כל פחות משנה, לא נשלם קנס פירעון מוקדם כלל.

במסלולים בעלי ריבית משתנה, כל תחנת עדכון ריבית היא גם תחנת יציאה ללא קנסות, כמובן מספר התחנות תלוי במסלול שבחרנו, משתנה כל שנה שנתיים חמש שנים וכן הלאה.

חשוב לדעת, במסלולים בעלי ריבית משתנה, גם אם נפרע את המשכנתא לא בנקודת היציאה, נשלם קנס מוקטן, מכיוון שחישוב גובה הקנס במקרה כזה מחושב רק עד לתחנה הקרובה, ולא עד מועד סיום המשכנתא המקורי.

מה עושים אם יש לנו כבר משכנתא, ואנו רוצים לסלק ללא קנסות?

במקרה שיש לכם כבר משכנתא ולא בניתם תמהיל משכנתא מראש שישאיר לכם אופציות יציאה, חשוב לדעת שעדיין ניתן למזער נזקים.

קודם כל, במידה ואתם מעוניינים לסלק רק חלק מהמשכנתא, סלקו את החלקים עליהם אין לכם קנסות כמו הפריים או המסלולים המשתנים כל פחות משנה.

דבר נוסף, בדקו את הריבית שאתם משלמים במשכנתא שלכם, ואת הריבית הממוצעת המקובלת היום (הריבית הממוצעת מתפרסמת על ידי בנק ישראל ומחולקת לממוצע הריביות הצמודות וממוצע הריביות שאינן צמודות) יתכן שהריבית הממוצעת היום שווה או גבוהה מהריבית שאתם משלמים במשכנתא, ובמקרה כזה לא תשלמו קנסות כלל, לא משנה מהם מסלולי המשכנתא שלכם.

לקבלת ייעוץ מידי חברת ייעוץ משכנתאות ותיקה – צרו קשר עוד היום