בבנקים בישראל קיימות מספר סוגי הלוואות, כל הלוואה למטרה מסוימת עם התנאים והריביות המותאמים לה, במאמר זה נסקור את סוגי ההלוואות והמשכנתאות העיקריות.
הלוואת משכנתא
הלוואת משכנתא היא אולי ההלוואה הנפוצה ביותר בישראל (ובעולם), ומטרתה כמובן היא לסייע לווים לרכוש דירה כאשר אין ברשותם את כל הסכום הדרוש,
הלוואת משכנתא המכונה הלוואה לדיור, הינה הלוואה בריבית הזולה ביותר שניתן לקבל, ובנוסף הפריסה של התשלומים הינה הארוכה ביותר – עד 30 שנה (כמובן בהתאם לגיל הלווים), וכך יכולים רוכשי דירות, זוגות צעירים, או משפרי דיור, לרכוש דירה כאשר ההון העצמי שהינם נדרשים להביא "מהבית" הוא יחסית קטן, על פי הוראות בנק ישראל ההון העצמי המינימלי הדרוש הינו 25% מערך הדירה, (ערך הדירה נקבע על פי חוזה הרכישה, או על פי שווי הנכס לפי הערכת שמאי עדכנית, הנמוך מבניהם,) את היתרה – עד 75% במידה והלקוחות עומדים בתנאי הבנק מבחינת הכנסות, כושר החזר, גיל הלווים, הלוואות קיימות, חשבון בנק תקין, ועוד, יקבלו הלווים מהבנק.
כמובן ככל שאחוזי המימון גדלים כך שיעור הריבית שיגבה הבנק יעלה בהתאם, (אחוז המימון הינו היחס בין עלות הנכס לגובה המשכנתא המבוקשת, לדוגמה דירה שמחירה הוא 1,000,000 ₪ והלוואת המשכנתא שאנו מבקשים מהבנק הינה 600,000 ₪ אם כן אחוז המימון במקרה זה הוא 60%.
בעניין אחוז המימון המקסימלי שיכול הבנק להעניק ללוים, קבע בנק ישראל אחוזי מימון למספר מצבים.
- דירה יחידה – 75% מימון מקסימליים. דירה יחידה אין פירושה דירה ראשונה, הדירה יכולה להיות הדירה העשירית של הלווה, התנאי הוא שכרגע אין בבעלותו אף דירה (בעלות על שליש מדירה ומעלה נחשבת בעלות על דירה, ואדם שבבעלותו שליש מדירה או יותר לא יחשב כרוכש של דירת מגורים יחידה, מצוי במקרים של ירושה, שותפים, או גרושין) ואם כן הדירה שהוא מבקש לרכוש כרגע היא דירתו היחידה, לצורך אימות הצהרת הרוכש שזו דירתו היחידה, יידרש הרוכש על ידי הבנק לחתום על תצהיר שזו אכן דירת מגורים יחידה בבעלותו בנוכחות עורך דין.
- דירה חליפית – 70% מימון מקסימליים. דירה חליפית הגדרתה אדם שרכש דירה לפני שמכר את דירתו הנוכחית, במקרה כזה אם יחתום הלווה לבקשת הבנק על תצהיר בפני עורך דין שבו הוא מתחייב למכור את דירתו הנוכחית בתוך 18 חודשים, יוכל הלווה לקבל מהבנק משכנתא עד לשווי של 70% מערך הנכס.
- דירה שניה, ויותר – 50% מימון מקסימליים. אין חשיבות למספר הדירות, ברגע שזו לא דירת מגורים יחידה ולא דירה חליפית אלא דירה שניה שלישית וכן הלאה, אחוז המימון המקסימלי שנקבע על ידי בנק ישראל הוא 50% מערך הנכס.
- הלוואה לשיפוץ – 70% מימון מקסימליים. בהלוואה לשיפוץ או לתוספת בניה לנכס קיים, אחוז המימון המקסימלי שנקבע על ידי בנק ישראל הוא 70%.
- הלוואה לכל מטרה – 50% מימון מקסימליים.
- שיעבוד נכס קיים – 50% מימון מקסימליים.
- משכנתא למשקיעים – 50% מימון מקסימליים.
כמובן לפני שיחליט הבנק אם להעניק את המשכנתא למבקשים, יבחן הבנק מספר פרמטרים, כמו הכנסות הלווים הלוואות והתחייבויות נוספות, מספר הילדים, גיל הלווים, מיקום הנכס, מצבו הרישומי של הנכס (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, חריגות בניה וכו)
גובה הריבית שידרוש הבנק מהלווים תלוי אף הוא במספר פרמטרים המגדירים את רמת הסיכון שיש לבנק מלווה זה, וכתוצאה מכך קובעים את גובה הריבית שישלם, החישוב מבוצע על פי הפרמטרים הבאים, היסטורית אשראי של הלקוח, האם חזרו לו ציקים, האם חשבונו מוגבל או היה מוגבל בעבר, עיקולים, מיקומו של הנכס ומצבו הרישומי, גובה אחוז המימון, רמת ההכנסות החודשיות, וותק הלווה באותו מקום עבודה (בעסק עצמאי וותק העסק) ועוד.
כמובן לשם הבטחת החזר ההלוואה, דורש הבנק לבצע רישום משכנתא ושיעבוד על הנכס הנרכש (במקרים מסוימים השעבוד הוא על נכס אחד והמשכנתא משמשת לרכישת נכס אחר) בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת, תלוי איפה רשום הנכס,
וכך במקרה שהלווים לא עומדים בהחזרי המשכנתא החודשיים יוכל הבנק, (לאחר תהליך משפטי מסוים) להוציא את הלווים מהדירה, למכור אותה וכך לכסות את המשכנתא שהעניק הבנק ללוים.
נקודה חשובה כאשר מחשבים את גובה ההון העצמי הקיים ברשותנו, יש לקחת בחשבון שתשלומים לעורך דין, מתווך, תשלומי מיסים וכו, צריכים להיות משולמים מכספי ההוון העצמי של הלווים, המשכנתא מיועדת לרכישת הדירה בלבד.
טיפ. ישנם מקרים שישנו לחץ לרכישת נכס כלשהוא ועוד לפני קבלת המשכנתא מהבנק אנו מבצעים את הרכישה במימון של קרובי משפחה או חברים, ומצפים להחזיר להם את כספם בקרוב על ידי הלוואת משכנתא שנקבל מהבנק,
חשוב מאוד להבין במקרה כזה לא ייתן הבנק משכנתא בריבית דיור אלא בריבית של הלוואה לכל מטרה שהינה גבוהה בהרבה ואף פי שתיים מריבית של הלוואה לצורך דיור, מכיוון שבעצם הנכס כבר נרכש והמשכנתא תשמש לצורך החזרי הלוואות לקרובי משפחה או חברים, ואם כן זו הלוואה לכל מטרה ולא לרכישת נכס.
הלוואה לשיפוץ
הלוואה לשיפוץ ניתנת על ידי הבנק לצורך שיפוץ או תוספת בניה (על פי ההיתרים הנדרשים כמובן),
הריבית בהלוואה זו יותר יקרה מהריבית המוצעת במשכנתא לדיור (לרכישת נכס) אבל יותר זולה מהריבית המקובלת בהלוואות עסקיות או בהלוואה לכל מטרה,
בהלוואה לשיפוץ ידרוש כמובן הבנק לשעבד את הנכס שאותו אנו משפצים או נכס אחר הנמצא בבעלותנו, לשם הבטחת כספו של הבנק, שבמידה והלווים לא יעמדו בהחזרי המשכנתא החודשיים, יוכל הבנק למכור הנכס וכך להשיב את כספי ההלוואה,
טרם אישור ההלוואה יבחן הבנק כמו במשכנתא רגילה, את הכנסות הלווים הלוואות והתחייבויות נוספות, מספר הילדים, גיל הלווים, מיקום הנכס, מצבו הרישומי של הנכס (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת, חריגות בניה וכו)
ובנוסף ידרוש הבנק הצעת מחיר מקבלן, לאחר מכן ישלח הבנק שמאי מטעמו לבצע הערכה של שווי הנכס, עלות הבניה הצפויה, והאם אכן קיימים ההיתרים הנדרשים לביצוע תוספת הבניה או השיפוץ.
גם לאחר אישור ההלוואה, ישחרר הבנק את הכספים על פי התקדמות הבניה בשלבים, ולצורך בדיקה האם הבניה אכן מתבצעת, והאם התקדמות הבניה עליה מצהירים הלווים אכן נכונה, ידרוש הבנק מהשמאי לבקר בנכס לפחות עוד פעם אחת, ובמקרים מסוימים אף מספר פעמים.
אחוז המימון המקסימלי להלוואה לשיפוץ על פי הוראות בנק ישראל הוא עד 70% מערך הנכס.
הלוואה לכל מטרה
הלוואה לכל מטרה כשמה כן היא הלוואה שמיועדת לכל שימוש שיחליטו הלווים, אם זה טיול לחו"ל, רכישת רכב, סגירת הלוואות אחרות או מינוס בבנק, ועוד.
הריבית בהלוואה לכל מטרה היא יקרה יחסית לעומת משכנתא לדיור או אפילו לשיפוץ, הריביות בהלוואה לכל מטרה יהיו סביב ה 6%-7%.
גם בהלוואה לכל מטרה ידרוש הבנק לשעבד נכס כלשהוא של הלווים לצורך הבטחת החזר כספי ההלוואה, שבמידה ולא יעמדו הלווים בהחזרי המשכנתא, יממש הבנק את הנכס – ימכור אותו, וכך יחזיר לעצמו את הכסף שהלווה.
המחיר שידרוש הבנק על הנכס יהיה מופחת בכ 20% משוויו בשוק, הסיבה להפחתת המחיר, היא מכיוון שהבנק לא מעוניין לבזבז זמן ואנרגיה על מציאת רוכש בשווי הריאלי של הנכס, ולכן חותך את המחיר בכ 20% וכך קל יותר למצוא רוכש לנכס,
בכל שמאות שמתבצעת לבקשת הבנק ישנו חישוב של השמאי לשווי הנכס בשוק, וחישוב נוסף לשווי הנכס במימוש מהיר, שהוא כמובן שווי נמוך יותר משוויו הריאלי של הנכס, הבנק מחשב כמובן את שווי הנכס על פי שוויו במימוש מהיר, מהסיבה שפרטנו עכשיו.
אחוז המימון שניתן לקבל בהלוואה לכל מטרה על פי הוראות בנר ישראל הינו עד 50% משווי הנכס.
ישנם מקרים שאדם שבבעלותו נכס שאינו משועבד, (הנכס נרכש ללא משכנתא, ולכן לא נרשם שיעבוד, או שנלקחה משכנתא אך היא שולמה או סולקה), או שהנכס משועבד על סכום שהינו פחות מ 50% מערך הנכס, יוכל בעל הנכס לשעבד את הנכס ולקבל תמורתו הלוואה מהבנק עד לסכום ששווה ל 50% מערך הנכס, הלוואה זו מוגדרת היום כהלוואה לכל מטרה והריבית שידרוש הבנק להלוואה זו תהיה גבוהה.
טיפ. במקרה שאדם מעוניין גם בהלוואה לכל מטרה וגם במשכנתא רגילה או משכנתא לשיפוץ, כדאי קודם לקחת את ההלוואה לכל מטרה ורק לאחר מכן את המשכנתא, הסיבה היא מכיוון שהלוואה לכל מטרה היא עד 50% משווי הנכס, ואם ניקח את המשכנתא לפני ההלוואה לכל מטרה יתכן שנעבור את ה 50% אחוזי מימון, לכן כדאי לקחת קודם את ההלוואה לכל מטרה וכך אין בעיה מבחינת אחוזי המימון ורק לאחר מכן לקחת את המשכנתא שאחוזי המימון שלה גבוהים יותר ומאפשרים עד 75% מימון או 70% במשכנתא לשיפוץ.
משכנתא הפוכה
בשנים האחרונות, עולה תוחלת החיים. אנשי הגיל השלישי נדרשים לאיכות חיים משופרת ותובענית ביחס למה שהיה מקובל בעבר. פנסיונרים רבים מוצאים עצמם מתקשים לעמוד בהוצאות הנוחתות עליהם, בעוד תשלום כספי הפנסיה שלה הם זכאים וכן חסכונות שונים שנצברו לזכותם במהלך השנים, לא תמיד מספקים – ולא דיברנו עדיין על ההוצאות של מעבר לדיור מוגן איכותי או טיפול רפואי יקר. מה עושים במצב כזה? ובכן, ניתן לקחת הלוואה הנקראת "משכנתא הפוכה". זו למעשה משכנתא המיועדת למבוגרים בשנות השישים לחייהם, שברשותם נכס שלא רובצת עליו משכנתא כלומר, שתשלומי המשכנתא עליו הסתיימו זה מכבר. באפשרותם של אלה לקחת משכנתא במידה והם גרים בנכס, כנגד משכון של נכס זה, כשתשלומי ההלוואה, הריבית והקרן למעשה לא יזקפו לתשלום, כל עוד הם מתגוררים שם.
עד מחצית משווי הנכס
נתוני המשכנתא ההפוכה תלויים במספר פרמטרים ובהם גיל הלווים – כאן, דווקא ככל שהלווים מבוגרים יותר, כך גדל גם הסכום הפוטנציאלי שהם רשאים ללוות; גם לשווי הנכס בו הם גרים יש משמעות, ועפ"י רוב ניתן ללוות סכום שערכו עד מחצית משווי הנכס. בכל הקשור לריבית, הרי שהיא נחשבת לגבוהה מאד ביחס למשכנתא רגילה – בדרך כלל שיעורה עומד על 6% עד 7%. לסכום ההלוואה מתווספים סכומים שונים ובהם עלות הקמה חד-פעמית ( כ-2% משווי הנכס), תשלום הנגבה עבור הוצאות שמאות, וכו'. את סכום ההלוואה של המשכנתא ניתן לקבל מהגורם המלווה באופן חד-פעמי כלומר, את התשלום כולו, וכמו כן ניתן להחליט שבמשך כל החיים, יועבר לזכות הלווים תשלום חודשי קבוע. אפשרות שלישית היא שרק חלק מהסכום יינתן, והשאר יחולק על פני כמה שנים. בכל הקשור להחזר ההלוואה, הרי שהיא תוחזר רק אם הלווים מפסיקים להתגורר בנכס, או לאחר פטירתם. יצוין כי יורשי הלווים יכולים להחזיק בנכס, ולהמשיך לשלם את ההלוואה לאחר כשנה מפטירת הלווים.
מהם היתרונות של משכנתא הפוכה?
כמו בכל מהלך פיננסי ובוודאי בסוגי הלוואות שונים, גם למשכנתא הפוכה ישנם יתרונות וחסרונות. נתחיל ביתרונות: מבחינת הלווים, גם אם הם קשישים או חולים, הם זכאים לקבל משכנתא הפוכה; הלווים יכולים לממש כסף נזיל רב המשול לחלק מערכו של הנכס שבבעלותם, גם ללא שמכרו או השכירו את הנכס ובמהלך המשכנתא, הנכס נשאר בבעלות מלאה של הלווים. זאת ועוד: זו למעשה הלוואה שלא מחייבת החזר חודשי – רק אם הלווים נטשו וחדלו להתגורר בנכס, למשל, למעבר לבית אבות או לדיור מוגן; החזר ההלוואה משולם עפ"י רוב ממכירת הנכס. נמכר הנכס, הוחזרה ההלוואה ונותר סכום כסף מסוים – הוא עובר ללווים או ליורשים שלהם. יתרון נוסף הוא כי זו הלוואה שבגינה הבנקים אינם דורשים ערבים או לווים נוספים, וגם הקריטריונים קלים – אין צורך להציג הכנסות או בטחונות אחרים אותם נוהגים גורמים מלווים לדרוש בעת בקשה להלוואה – בלאו הכי לאוכלוסייה מבוגרת ישנן במקרים רבים הכנסות צנועות יותר. משכנתא הפוכה עשויה במידת הצורך לממן דיור מוגן או מגורים בבית אבות, למעשה, לכל ימי חייהם של הלווים.
מהם החסרונות של משכנתא הפוכה?
למשכנתא הפוכה יש מן הסתם גם חסרונות, שצריכים לקחת אותם בחשבון: ראשית, כפי שצוין, הריבית בגין הלוואה זו, הינה גובהה מאד ביחס למקובל בשוק, והיא בעצם נוגסת בסכום הכסף שהלווים אולי היו מרוויחים במידה והם מכרו את הנכס שברשותם. לכן, ישנה טענה שגורסת שעדיף ללווים מבוגרים למכור הנכס שלהם ולהתגורר בשכירות, מאשר לקחת משכנתא הפוכה; כפי שנאמר, בעלות על הנכס נשארת אצל הלווים – זה בחזקת יתרון. אך מנגד, הם נדרשים להמשיך ולשלם את כל התשלומים הנלווים בגין נכס זה כגון ארנונה, ביטוחים שונים, אחזקה וכדומה. משכנתא הפוכה לא תתאים לאנשים שמעוניינים לקחת הלוואה לטווח קצר, בוודאי אם לוקחים בחשבון את כל עלויות ההקמה והעלויות הנלוות בגינה; חסרונות נוספים של משכנתא הפוכה טמונים בתחשיבים המסובכים של הבנקים, שללווים המבוגרים פשוט קשה להבין כיצד לפרשם, ובוודאי שגם קשה להם להתרוצץ בין בנקים לבנקים על מנת למצוא היכן התנאים הטובים ביותר עבורם. במקרים מסוימים, ישנה סכנה שבה עלולים הלווים להשקיע את כספם באפיקים לא טובים ולאבד אותו קליל, במידה וקיבלו סכום גבוה במכה אחת. שורה תחתונה: תמיד כדאי לקחת ייעוץ פיננסי הולם ממומחים למשכנתאות, ורצוי מומחים בלתי תלויים מטעמו של גורם בנקאי כזה או אחר.
הלוואה עסקית
אחד הפתרונות היעילים ביותר למצב זה הוא הלוואה לעסק, כלומר מימון לעסק, הלוואות לעסקים יכולות לתת את אורך הנשימה הדרוש לתפעול נבון של העסק.
מימון לעצמאיים או חברות גדולות הוא תחום רחב ומורכב, ובמאמר זה נעמוד על מספר היבטים שיסייעו לכם להחליט לגבי בקשה לקבלת הלוואה לעסק.
מימון לעסק – רגע לפני שמחליטים
רגע לפני שאתם רצים לחפש מימון לעסק, עצרו רגע ועשו חושבים: כיצד תשיגו מימון לעסק? מהן האופציות לקבלת הלוואות לעסקים ? איך תוכלו להגדיל את הסיכויים להשגת הלוואה לעסק בהיקף הדרוש לכם? על שאלות אלו ואחרות ננסה לענות לכם.
קיימים אמצעי מימון לעסקים שונים ומגוונים שעונים על צרכים משתנים, וחשוב לדעת לבחור את סוג המימון הדרוש לעסק. המפתח למימון אפקטיבי הוא בהתאמת הלוואה לעסק באופן מדויק לצורכי העסק האמיתיים. לכן, רגע לפני שמחליטים על קבלת הלוואה לעסקים חשוב לבחון היטב את הצרכים של אותו עסק, ורק אז לפעול ולחפש אחר מימון לעסק.
מימון לעצמאיים – על פי צרכי העסק
מימון לעסקים מתחלק למספר תחומים. הקבוצה העיקרית של אמצעי מימון לעסקים היא מימון בדרך של חוב, כלומר הגדלת מסגרת אשראי, נטילת הלוואות או משכנתה. במקרים אלו מתחייב בעל העסק להחזיר את החוב כעבור תקופת זמן מסוימת בתוספת ריבית. אמצעי מימון נוסף הוא באמצעות משקיע. אשר מתחלק עם בעל העסק בסיכון, ותורם מכספו לטובת העסק.
אנו נסקור את סוג המימון לעסקים הראשון, שהוא השכיח ביותר, ומתחלק לשלוש אפשרויות מימון:
- אפשרות ראשונה – מימון לעסק לתקופה קצרה: מימון לעסקים לתקופת זמן קצרה נעשה על ידי הגדלת מסגרת האשראי בחשבון העסק או נטילת הלוואה לעסק לטווח קצר, לתקופה של עד שנה. הלוואות לעסקים לתקופה קצרה מתאימות לעסק שזקוק לסיוע זמני לצורך רכישת מלאי עונתי, כיסוי מחסור בתפוקה או לצורך פתרון בעיות נזילות לטווח קצר.
- אפשרות שנייה – מימון לעסק לתקופת זמן בינונית: מימון לעסק לצורך תקופת זמן בינונית מתייחס לטווח של 1-5 שנים. הלוואות לעסקים לתקופות בינוניות מוחזרות ברוב המקרים בתשלומים חודשיים קבועים או תשלומי קרן קבועים בתוספת ריבית. הלוואות לעסקים לתקופות בינוניות נותנות מענה לצרכים של רכישת ציוד והלוואות להון חוזר לעסקים בתהליך מואץ של צמיחה.
- אפשרות שלישית – מימון לעסק לתקופת זמן ארוכה: מימון מסוג זה ניתן לתקופות של 5 שנים ומעלה. מימון לעסקים לתקופות ארוכות יכול להיות הלוואה לעסק או משכנתה. מימון מסוג זה מיועד לצרכים לטווח ארוך ויפרע במשך תקופה ארוכה.
מקורות מימון לעסקים
כיום, מקורות מימון לעסקים הם מוסדות פיננסים כמו בנקים וקרנות שונות. ניתן לומר, שבהשוואה לבנקים, הקרנות הציבוריות מציעות הלוואות זולות יותר ובקריטריונים ותנאים גמישים יותר. מצד שני, חשוב לזכור שתהליך קבלת מימון מקרן ציבורית עלול להימשך מספר חודשים, ולא תמיד יש לבעל עסק את הפריבילגיה ואורך הרוח להמתין.
מימון לעסקים הניתן על ידי הבנקים מתייחס לשלושה אלמנטים חשובים בדרך להחלטה עם לתת הלוואה לעסק: אופי הלווה, יכולת עסקית והון.
אופי הלווה מתייחס להיסטוריה הבנקאית שלו: חריגות במסגרת אשראי, פירעון חובות, החזרות שיקים, חשבון מוגבל וכד'. יכולת עסקית והון מתייחסים להערכת הבנקים לגבי יכולתו של הלווה לממש את התשלום.
טיפים לקבלת הלוואה לעסק מהבנק
בכדי לקבל הלוואה לעסק מהבנק יש להתכונן לכך בהתאם, כיוון שככל שתגיעו מוכנים יותר, כך יגדל הסיכוי לקבלת הלוואה לעסק בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל באותה תקופת זמן. ככל שתיראו לבנקאי רציניים יותר, כך תנאי ההלוואה והסיכויים לקבלתה ישתפרו. זכרו כי הבנק צריך אתכם לא פחות משאתם צריכים אותו. בדקו מול כמה בנקים אילו הלוואות לעסקים קיימות אצלם ומה התנאים שתוכלו לקבל אם תזדקקו להלוואה לעסק.
לפניכם מספר טיפים בדרך לקבלת מימון לעסק :
- התכוננו היטב לפגישה עם פקיד הבנק – כשהבנק שוקל אם לתת הלוואה לעסק הוא מתייחס למידת הסיכון של אי החזר ההלוואה על ידי בעל העסק. לשם כך, הבנק מבצע הערכה לגבי כושר ההחזר של בעל העסק. כושר ההחזר של הלוואה לעסק משוקלל על פי מספר גורמים: גובה הלוואה, טווח הזמן, שיעור המימון המבוקש, יתרת ההלוואות הנוספות וחובות שוטפים של העסק (מסגרת אשראי, צ'קים עתידיים לפירעון, עלות תפעול העסק) לעומת מחזורי העסקאות והרווחים הצפויים. ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר שיעור הריבית הנדרשת עבור מימון לעסק תהיה גבוהה יותר, ולהיפך.
- תוכנית עסקית – כדי לספק לבנק את המידע הדרוש לו עליכם להצטייד במסמכים פיננסים המאשרים כי זהו עסק רווחי ויציב, שיש לו את היכולת הכספית להחזיר הלוואה – תכנית עסקית, דוחות כספיים המלצות של לקוחות שלכם וכד'. איכותה של התכנית העסקית חיונית להשגת מימון לעסק. תכנית עסקית, המוצגת לבנק לצורך קבלת הלוואה לעסק, צריכה להיות מסודרת, ורצוי שתופק על ידי יועץ פיננסי המתמחה בהכנת תוכניות עסקיות. תוכנית עסקית לצורך קבלת מימון לעסק צריכה להכיל את מטרת ההלוואה ופירוט מדויק של מצב העסק והדרכים להחזרת ההלוואה לבנק.
- ערבויות ובטחונות – במהלך תהליך בקשת הלוואה לעסק תידרשו לעיתים להציג בטחונות כגון נכסים נוספים, חשבונות בנק, קופות גמל, חסכונות ועוד. כמו כן, יתכן ותדרשו להציג חתימה של ערבים לאותה הלוואה לעסק, ולכן כדאי להכין מבעוד מועד ערב מתאים לכך.
- עמלות – במידה והבנק החליט שאתם ראויים לקבלת הלוואה לעסק, תצטרכו לבצע בדיקה של גובה העמלות, שהבנק דורש מכם עבור עמלת מסמכים, עמלת ביול וכד'. כמו כן, יש לבדוק את מכלול העמלות שתדרשו לשלם במהלך חיי הלוואה (עמלת פירעון מוקדם, עמלת גוביינה, עמלת אי הודעה על סילוק מוקדם וכיוצ"ב). מותר ורצוי להתמקח עם פקידי הבנק על גובה העמלות, ובמידת הצורך לערוך השוואה מול בנקים אחרים.
- בדיקת כדאיות הלוואה לעסק שלכם – הכדאיות הכלכלית של כל הלוואה לעסק נבדקת בהתאם לאלטרנטיבות שאתם יכולים לקבל. לעיתים מומלץ לקחת הלוואה לעסק כנגד הגדלת משכנתה, היות והריבית היא נמוכה יותר ולתקופה ארוכה יותר, כך שגובה ההחזר החודשי נמוך יותר. לעיתים מומלץ לנסות ולקבל אשראי חוץ בנקאי על מנת לא להכביד על האובליגו בבנק או שימוש באשראי מחברות כרטיסי אשראי. ניתן גם לבדוק אפשרות של הלוואות חוץ בנקאיות.
- גמישות בהחזר הלוואה לעסק – יש להשתדל לקבל הלוואה לעסק שיש בה גמישות בכל הקשור לתנאי ההחזר. הלוואה כזו מאפשרת ללווה לבצע שנויים דינאמיים במהלך תקופת ההחזר הכספי. שינויים במצב הפיננסי של העסק יכולים להקל או להקשות עליכם לעמוד בתשלום החודשי . לכן עליכם לוודא שתנאי ההלוואה הם אכן גמישים ומאפשרים לכם לבצע שינויים לטוב ולרע.
- לסיום, תהליך בקשת מימון לעסק כרוך במילוי טפסים. יש להקפיד למלא את הטפסים באופן מלא, עדכני ומדויק. במידה ואינכם מבינים משהו רצוי להפנות שאלות לרואה החשבון שלכם, ליועץ מקצועי וכן לבנק עצמו. טפסים שמולאו כהלכה ובכתב ברור ומסודר, ימנעו עיכובים מיותרים. כמו כן, יתכן ותתבקשו לספק מסמכים שהשגתם עלולה להתמשך לאורך זמן. לכן, בדקו היטב את הדרישות בטפסים והתארגנו למסירת המידע הנדרש בהקדם.
הלוואה בערבות מדינה לעסקים
הלוואה בגובה של עד 8 מיליון שקלים ועד 25% ביטחונות (ייתכן ואף פחות מכך), כלומר, מינוף של פי-4 !
סקירה כללית
קרנות הסיוע לעסקים קטנים ובינוניים (מחזור עסקים שנתי של עד 100 מליון ₪) על מגוון מסלוליהם והפתרונות המוצעים הוקמו במטרה לסייע לעסקים בעיתות משבר, האטה כלכלית וכן לסייע לעסקים בעמידה באתגרים והיעדים העומדים בפני העסק כמנוף לפיתוח ולצמיחה.
מטרת הקרן הינה העמדת הלוואות באמצעות הבנקים לחברות ועסקים ישראליים, אשר עפ"י הערכת הגוף המתאם ישנה הצדקה כלכלית לקיומם והם בעלי פוטנציאל להתפתח וליצור מקומות עבודה חדשים בישראל, ועפ"י ועדת האשראי יש מקום לסייע להם במימון בערבות מדינה.
הגשת הבקשה להלוואה בערבות מדינה מקרנות המימון אינה מהווה ערובה לקבלת הכספים ונדרשת מקצועיות רבה. חברת א.דורון מימון והשקעות בע"מ הינה בעלת ניסיון מוכח בתחום משנת 2005. עד היום ליוונו וניהלנו את תהליך הבקשה וקבלת הכספים עבור מאות חברות כשרואי חשבון וכלכלנים מקצועיים ומנוסים מטעם DOI ילוו אתכם בתהליך ויגדילו משמעותית את סיכויי קבלת המימון.
התהליך כולל בדיקה מקדמית ללא עלות על ידי רו"ח להערכת סיכויי הבקשה להיות מאושרת, ליווי צמוד לכל אורך התהליך כולל הגשת הבקשה והכנת תכנית עסקית וכן פגישה עם גורמים רלוונטיים בעת הצורך והכנה מקצועית ויעילה לפגישות עם הגורמים הבוחנים והמאשרים של ההלוואה.
הניסיון הרב והמקצועיות הם בחזקת הכרח בהגשת הבקשות ומגדילים משמעותית את סיכויי קבלת המימון, DOI חתומה על הצלחות רבות מאד.
יתרונותיהם עיקריים הלוואה בערבות מדינה:
- האשראי הניתן בד"כ אינו חלק מהאובליגו השוטף של העסק, מה שמאפשר לעסק חופש פעולה ואינו כפוף להחלטות ושיקולי הבנקים איתם עובד העסק בפעילות השוטפת.
- פתיחת "חזית" בבנק נוסף המאפשרת בהמשך גמישות ותחרותיות בעבודה מול המערכת הבנקאית.
- הקלה משמעותית בדרישת הביטחונות – יחס הביטחונות הנדרש מהעסק כנגד הלוואה זו נמוך משמעותית מהיחס הנדרש ע"י הבנקים מאחר והמדינה מעמידה את החלק המשמעותי עבור הביטחונות הנדרשים.
- תקופת ההלוואה – ההלוואות ניתנות לרוב לטווח ארוך של 5 שנים וברוב המסלולים מוצעת תקופת גרייס (דחיית תחילת ההחזר) אשר מקלה על העסק להחזיר ההלוואה.
- מטרות ההלוואה – ההלוואות ניתנות למטרות עסקיות שונות ובכלל זה הון חוזר, רכישת ציוד, הקמת עסק חדש ועוד…
הבנקים המפעילים את הקרן:
בנק מרכנתיל דיסקונט, בנק אוצר החייל, בנק הפועלים ובנק המזרחי.
הגוף המתאם:
הזרוע הביצועית של הממשלה בפעילות הקרן. תפקיד הגוף המתאם בין היתר לתאם בין הממשלה לבין הבנקים, לפקח ולהבטיח את יישום כללי העמדת הלוואות. הגוף המתאם בודק את העסקים המבקשים לקבל הלוואה ומגיש את חוות דעתו לחשב הכללי ולבנק האמור לבצע את ההלוואה.
שימושי ההלוואה:
למטרות של הרחבת העסק, פיתוחו או תפעולו השוטף ובכלל זה החזר של אשראי בהיקף שלא יעלה על 50% מהיקף ההלוואה המבוקשת ובלבד שהאשראי הנפרע מקורו בבנק אחר.
מסלולי ההלוואה:
- מסלול הון חוזר- לעסקים בצמיחה אשר סובלים מפער תזרימי – עד 8 מיליון ש"ח.
- מסלול השקעות – הרחבת עסקים קיימים, נדרשת השקעת הון עצמי של לפחות 20% מהיזמים.
- מסלול עסקים בהקמה – מתן הלוואה לעסקים חדשים, נדרשת השקעת הון עצמי של לפחות 20% מהיזמים.
- הלוואות של עד 100 אלף ₪ – לעסקים זעירים (גם קבלנים) שמחזור הכנסותיהם אינו עולה על 3 מיליון ש"ח.
התנאים העיקריים הנדרשים מהלווה לקבלת הלוואה:
- העסק הינו קטן או בינוני, המאוגד בישראל.
- מחזור ההכנסות בשנה שקדמה להגשת הבקשה הינו עד 100 מיליון ש"ח.
- הגשת תוכנית עסקית באופן הנדרש, אשר תיבחן ע"י הגוף המתאם והבנק ותהווה את הבסיס על פיו תיבחן בקשת האשראי.
- היעדר חובות שטרם הוסדרו לרשויות המס.
- תאושר משיכת משכורת ברוטו ע"י הלווה / בעל עניין עד 4 פעמים השכר הממוצע במשק ובמקרים חריגים עד 5.
סכום ההלוואה:
סכום ההלוואה המקסימאלי ייקבע עפ"י מחזור הכנסות בשנה שקדמה להגשת הבקשה כדלקמן:
- עסק בהקמה – עד 500 אלף ש"ח.
- עסקים בעלי מחזור הכנסות של עד 25 מיליון ש"ח – סכום ההלוואה המקסימאלי הינו 500 אלף ש"ח.
- עסקים בעלי מחזור הכנסות בין 25 מיליון ש"ח עד 100 מיליון ₪ – סכום ההלוואה המקסימאלי הינו עד 8% מגובה מחזור ההכנסות, מקסימום 8 מיליון ₪ הלוואה.
תהליך מתן ההלוואה בקרן החדשה:
- התהליך מתחיל בבדיקה ראשונית של התאמתו של העסק למסגרת הקרן ולתנאיה.
- תינתן אורכה של כחודשיים להכין תוכנית עסקית ולספק את כל המידע הדרוש לשם ביצוע בדיקה כלכלית מקיפה.
- לאחר הגשת התוכנית המלאה תיקבע פגישה בין כלכלן מטעם הגוף המתאם לבעלי החברה.
- לאחר הפגישה וקבלת כל החומר הנדרש ובחינתו, הכלכלן הנבחר יעביר החלטה האם הבקשה נידחת או האם ההמלצה חיובית.
- במקרה של המלצה חיובית יועבר כל החומר לבדיקתו ובחינתו של הבנק טרם תתקיים וועדת אשראי.
- לאחר סיום בדיקת הבנק, תיערך ישיבה של וועדת האשראי של הקרן, הוועדה תהיה מוסמכת לאשר או לדחות את הבקשה למתן ההלוואה, לקבוע את גובה ההלוואה ותנאיה.
- החלטת הוועדה להעמיד הלוואה לעסק, על פרטיה ותנאיה, תהווה את התוכנית המאושרת, והיא תהווה תנאי להעמדת ההלוואה ע"י הבנק. עם קבלת החלטת הועדה כאמור, תועבר התוכנית המאושרת לביצוע על ידי הבנק.
תנאי ההלוואה:
- לכל לווה תועמד הלוואה אחת בלבד, והבנק יהיה רשאי להעמידה במנה אחת או בכמה מנות, כל זמן שהתוכנית המאושרת בתוקף.
- ההלוואה תינתן באחד מהמסלולים החלופיים: שקלי צמוד, שקלי לא צמוד, במט"ח או צמוד מט"ח (דולרי או אירו).
- שיעור הריבית על ההלוואות, לפי המסלולים השונים, יהיה כמקובל במערכת הבנקאית להלוואות מסוג זה, ויאושר ע"י ועדת הקרן.
- יידרש תשלום עמלת הקצאת בטוחה בגובה 0.5%-1.5% מקרן ההלוואה.
- בעלי העסק יחתמו על ערבויות אישיות ו/או ערבות חברה למלוא סכום האשראי.
- הלוואה מבנק מסחרי
- הלוואות אשר ניתנות ע"י בנק המסחרי בו אתם מנהלים את חשבון העו"ש שלכם, לרוב מדובר בהלוואות במסלול פריים + 7%/9%/10% לתקופה של 60 חודשים שהם 5 שנים.
- מאחר והלוואות אלו הן לתקופה של 60 חודשים ההחזר החודשי בדרך כלל הוא גבוה יותר מאשר בהלוואה הפרוסה לזמן ארוך יותר. לעיתים מאחר ומדובר בתקופה קצרה יחסית החזר ההלוואה יחד עם ניהול משק בית פעיל יכול להוביל למצב בו הלוואה אחת גוררת אחת אחרת גדולה יותר על מנת לעמוד ברצף ההוצאות והחזרת ההלוואות.
מהי הלוואה מסחרית?
- הלוואה מסחרית כשמה היא, מתבצעת בבנק מסחרי, כאשר ההלוואה מאופיינת בריביות גבוהות ובטווחי הלוואה קצרים יותר של עד כ- 15 שנים. הריבית להלוואה מסחרית גבוהות יותר משום שהסיכון של הבנק גדל. כאשר הבנק מודד סיכון, הוא מודד אותו בצורה סטטיסטית, והסיכוי שאדם יפסיק לעבוד למשך כל חייו נמוך מאוד, בניגוד לסיכוי שעסק יגיע לפשיטת רגל שנחשב לסיכוי לא נמוך בכלל עקב תחרות מרובה ושינויים עסקיים רבים המתרחשים מידיי יום.
- ההלוואה המסחרית נלקחת ברוב המקרים לטובת משכון נכסים מסחריים. נכסים מסחריים הנם נכסים שהם לכל שימוש פרט למגורים, כאשר הם נרכשים בעיקר לצרכים עסקיים כגון: משרדים, מחסנים, חנויות, מגרשים וכדומה.
- ברוב המקרים מי שרוכש את הנכסים האלה הן חברות והבנק לא מסתפק במשכון של הנכס עצמו, אלא דורש גם ערבות אישית של בעליי החברה. הערבות האישית מאפשרת לבנק לעקל את נכסיו של הלווה ואף את ביתו ביתו הפרטי, אך רק במידה והוא רשום על שמו.
- במידה וניתן לקחת משכנתא לכל מטרה במקום הלוואה מסחרית, עדיף לקחת משכנתא, אך אם אין ברירה, כדאי לבחון כיצד לוקחים את ההלוואה המסחרית על הצד הטוב ביותר לפני שחותמים עליה מול הבנק.
הלוואת גישור/ בלון/ בולט
הלוואת בלון או הלוואת גישור היא הלוואה שבה אין החזרים חודשיים, הריבית וההצמדה נצברות על הקרן, ובסיום מועד ההלוואה הלווה משלם את כל החוב, קרן והצטברות הריבית וההצמדות,
הלוואה זו ניתנת בדרך כלל לתקופה של עד שנתיים.
הלוואת בלון מתאימה לרוכשי דירה שעדיין לא מכרו את דירתם הראשונה או שמכרו את דירתם אבל מועד קבלת התשלום שנקבע בחוזה חל בעוד זמן רב,
ומתאימה גם למשקיעים המעוניינים בעסקה מהירה של קניה השבחת הנכס ומכירתו.
הלוואת בלון חלקי
ישנו סוג נוסף של הלוואת בלון, "בלון חלקי" בבלון חלקי הלווה משלם רק את תשלומי הריבית כל חודש ובמועד פירעון ההלוואה משלם את הקרן,
ההבדל בין בלון חלקי, לגרייס הוא שבגרייס ההלוואה היא לתקופה ארוכה( עד 30 שנה) ודחיית התשלומים – הגרייס הינו לתקופה קצרה (בין שנתיים לשלוש בדרך כלל)
ואילו בבלון חלקי כל ההלוואה היא לתקופה של כשנתיים בדרך כלל.
הלוואת בלון חלקי מתאימה לרוכשי דירה שעדיין לא מכרו את דירתם הראשונה או שמכרו את דירתם אבל מועד קבלת התשלום שנקבע בחוזה חל בעוד זמן רב,
ומתאימה גם למשקיעים המעוניינים בעסקה מהירה של קניה השבחת הנכס ומכירתו.
גרייס חלקי / גרייס מלא
גרייס, חלקי או מלא, אינו סוג נפרד של הלוואה אלא מרכיב אשראי מתקדם "המולבש " על חלק מסוגי ההלוואות הקיימות.
ישנם שני סוגים של גרייס, גרייס מלא, וגרייס חלקי.
מהו גרייס מלא?
הגרייס מאפשר ללווים לא לשלם החזרים חודשיים (בדרך כלל עד שנתיים מרגע קבלת המשכנתא),על המשכנתא, הריביות ההצמדות, והתשלומים החודשיים שהיו צריכים להיות משולמים יתווספו לקרן ההלוואה, ובתום תקופת הגרייס יחושבו ההחזרים החודשיים לפי הסכום שייצברו הלווים.
מהו גרייס חלקי?
גרייס חלקי הוא מצב שבו הלווים משלמים בכל חודש בתקופת הגרייס, רק את הריבית וכך ההחזר חודשי נמוך יחסית מהחזר חודשי מלא, קרן ההלוואה לא פוחתת בזמן הגרייס החלקי, ובתום תקופת הגרייס, סכום קרן המשכנתא יעמוד על סך המשכנתא שנלקחה במקור.
גרייס ניתן בדרך כלל במקרה של לווים המבקשים משכנתא מהבנק אבל מעוניינים להתחיל לשלם את ההחזרים החודשיים רק בעוד תקופה ולא מרגע קבלת המשכנתא,
הסיבות לאישור גרייס:
- רכישת דירה מקבלן, הדירה תהייה מוכנה רק בעוד שנתיים, וכרגע משלמים הלווים דמי שכירות חודשיים, ואם כן במידה וישלמו הלווים את המשכנתא מיד עם קבלת הכסף ייווצר מצב שבו הם משלמים כל חודש גם דמי שכירות וגם החזרי משכנתא, דבר שיכביד מאוד על רווחתם הכלכלית בתקופה זו.
- שיפוץ דירה גם במצב שלווים רכשו דירה אבל הדירה מצריכה שיפות שיארך מספר חודשים או יותר, ובינתיים נאלצים הלווים לשכור דירה ולשלם דמי שכירות חודשיים, ויקשה עליהם מאוד לעמוד בהחזרי המשכנתא במקביל לתשלומי שכירות חודשיים.
חשוב לדעת, במידה ואנו מבקשים מהבנק גרייס מלא, לא נוכל לקבל את אחוז המימון המקסימלי, מכיוון שהסכומים שהיו צריכים להיות משולמים על ידי הלווים בכל חודש, מצטברים על קרן ההלוואה, וכך נוצר מצב שהלווים עוברים את אחוזי המימון המקסימליים המותרים על ידי בנק ישראל (בהתאמה כמובן לסוג הנכס ואחוז המימון המותר לו)
הלוואות מגופים חוץ בנקאיים וחברות כרטיסי אשראי
אופציה נוספת למימון וגיוס אשראי היא על ידי לקחת הלוואות מחברות אשראי וגופים חוץ בנקאיים, גופים מעניקים אשראי יותר בקלות מהבנקים, הקריטריונים שהלווה מתבקש לעמוד בהם, נמוכים בהרבה מדרישות הבנקים, וכך נוצר מצב שלווים רבים מסורבי משכנתא על ידי הבנקים, יקבלו אשראי מגופים חוץ בנקאיים,
כמובן גבוה הריבית שידרוש אותו גוף חוץ בנקאי תהיה גבוהה משמעותית מהריבית המקובלת בבנקים.
ברור שבמצב שניתן להשיג אשראי בבנקים, עדיף למצוות אופציה זו ולא לגשת לגופים חוץ בנקאיים, רק במידה ואין סיכוי להשיג את המימון הנדרש בבנקים השונים נפנה לאופציה של הגופים החוץ בנקאיים.
חשוב מאוד, גם בגופים החוץ בנקאיים ישנם גופים רציניים ומבוקרים שמחזיקים באישור מטעם משרד האוצר, וישנם גופים הנחשבים שוק אפור (גם אם הם יושבים במשרדים נוצצים) שכמובן לא מומלץ לפנות אליהם.
הלוואת סולו
הלוואת סולו היא הלוואה שניתנת על ידי גופים המציעים אשראי ללא ביטחונות.
לדוגמא, עסק מסוים, המגלגל סכומים מסוימים של כסף מידי חודש, זקוק להלוואה של מיליון ₪. כאשר הוא פונה לבנק, מתברר שמבחינת העסק, הוא יכול להציע ביטחונות עד לרמה של 700 אלף ₪ מהאשראי בלבד. אם הבנק מאפשר לעסק לקבל את ההלוואה, הרי ש-300 אלף מתוך ההלוואה המאושרת הן הלוואת סולו – הלוואה ללא ביטחונות.
באילו מקרים נותנים הלוואות סולו?
אשראי ללא ביטחונות לעסקים יכול להינתן על ידי גופים פיננסיים בכמה מקרים. אפשרות אחת היא, שהעסק מתקשר עם הבנק כבר תקופה ממושכת וצבר מוניטין חיובי לאורך התקופה. מכיוון שכך, הבנק מרגיש מספיק בטוח ביכולת ההחזר של העסק כדי להעניק לו הלוואות סולו לעסקים.
אפשרות נוספת, שזמינה לרוב במקרה של נתינת הלוואות סולו על ידי גופים חוץ בנקאיים, היא שהאשראי ניתן בריביות גבוהות למדי שמשקפות את הסיכון הגדול לאי החזר של ההלוואה. לעתים, כאשר היזמים אינם מצליחים לקבל הלוואה מהבנקים ולגייס ביטחונות נחוצים לצורך הקמת או תפעול העסק, הם יפנו לגופים חוץ בנקאיים. במקרים כאלו, מחיר הלוואות סולו לעסקים הוא יקר הרבה יותר בגלל הגופים מעוניינים לבטח את עצמם בצורה מקסימאלית.
