נעים להכיר (או שלא) – מסלולי המשכנתא העיקריים

ישנם 32 מסלולי משכנתא אפשריים, בכתבה זו נתמקד בעיקריים והנפוצים שבהם

מסלול מספר 1 – "פריים"

מסלול ריבית הפריים הוא הזול והאטרקטיבי ביותר כיום

ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% ועשויה להשתנות כל חודש

נכון להיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% זאת אומרת ששיעור ריבית הפריים הוא 1.6%

נהוג לקבל את ריבית הפריים עם מרווח מסוים, מרווח, פירושו תוספת או הפחתה משיעור ריבית הפריים הבסיסי, לדוגמה אם לקוח יקבל פריים מינוס 0.7% המשמעות היא שריבית הפריים בשבילו תהיה 0.9%, נכון להיום, ברגע שריבית הבסיס של בנק ישראל תעלה, לדוגמה ל0.5% אם כן ריבית הפריים תעמוד על 2% והמרווח שהלקוח שלנו קיבל הוא מינוס 0.7% , זאת אומרת ששיעור ריבית הפריים בשבילו יעמוד על 1.3%

לכן חשוב להשיג מהבנק מרווח מינוס כמה שיותר גדול, וכך נבטיח לעצמנו שגם כאשר תעלה ריבית הפריים המרווח שהשגנו יישאר, כמובן שאם ריבית הפריים תעלה יגדל גם ההחזר החודשי שלנו

כדאי לדעת, במסלול פריים אין קנס על פירעון מוקדם (עמלת היוון, בשפת הבנק ).

על פי הוראת בנק ישראל הבנק לא יכול לאשר הלוואה כאשר יותר משליש ממנה הוא במסלול שמשתנה כל פחות מחמש שנים, זאת אומרת שאיננו יכולים לקחת יותר משליש פריים מכיוון שריבית הפריים מתעדכנת כל חודש.

מסלול מספר 2 –  "קל"ץ" – "קבועה לא צמודה",

זהו המסלול הבטוח והסולידי ביותר, הריבית אינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה ואינה תלויה או מושפעת מאף פרמטר,

בנוסף, במסלול זה אין  הצמדה למדד המחירים לצרכן, וכך מובטחת לנו יציבות בהחזר החודשי לחלק ההלוואה שנלקח במסלול זה

שני דברים שחשוב לדעת לגבי מסלול זה

1. הריבית שידרוש הבנק על מסלול זה היא הגבוהה ביותר מבין המסלולים, מכיוון שזהו המסלול האיכותי היציב והבטוח ביותר, וכמו בכל תחום על מוצר איכותי וטוב אנו נדרשים לשלם יותר
2. ברוב המקרים במסלול זה, במידה ונהיה מעוניינים לסלק את ההלוואה או חלק ממנה לפני מועד סיום ההלוואה המקורי, נדרש לשלם קנס פירעון מוקדם שיכול להגיע גם לעשרות אלפי שקלים.

מסלול מספר 3 – "קבועה צמודה"

במסלול זה הריבית קבועה ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה ואינה מושפעת מאף גורם חיצוני

אבל ישנה הצמדה למדד המחירים לצרכן, וכך יתכן מאוד שההחזר החודשי שלנו יגדל, מכיוון שהקרן שאנו חייבים מוצמדת למדד המחירים לצרכן וכל עליה של המדד מתורגמת להגדלת הקרן – החוב  וממילה להגדלת ההחזר החודשי

אומנם נכון להיום מדד המחירים לצרכן הינו כמעט אפסי, ונוטלי   המשכנתאות במסלולים הצמודים, כרגע מרוויחים מכך ומשלמים רק את הריביות הנמוכות שקיבלו מהבנק, אבל בראיה כוללת לתקופה משמעותית קדימה ברור שההחזרים החודשיים שלהם יגדלו משמעותית.

כמובן שאי אפשר לצפות שלושים שנה קדימה את תנודות השוק, משברים כלכליים, מלחמות, מיתון אינפלציה, וכדומה, פרמטרים שיכולים להשפיע במישרין או בעקיפין על המדד, אבל בממוצע של העשרים שנה האחרונות ממוצע האינפלציה עמד על בין 2.5% ל3% כך שבראייה כוללת לעתיד קשה עד בלתי אפשרי לומר שהמדד יישאר במצבו הנוכחי.

מסלול מספר 4 –  "מל"ץ" – "משתנה לא צמודה"

מסלול זה מחולק לכמה מסלולי משנה, ריבית משתנה כל שנה, שנתיים, חמש, וכן הלאה תלוי במה בחרנו,

במסלולים אלו הריבית משתנה בכל תחנה, על פי העוגנים שנקבעו מראש, תחנת עדכון ריביות תהיה  כל שנה, שנתיים, חמש שנים, וכן הלאה, תלוי באיזה מסלול בחרנו.

כרגע הריביות הינם בשפל חסר תקדים, כך שסביר להניח שהריביות במסלולים המשתנים יעלו.

בכל מסלולי משנה אלו אין הצמדה למדד וכך רמת הסיכון היא פחותה.

מסלול מספר 5 – "משתנה צמודה"

מסלול זה כמו במל"ץ, מחולק לכמה מסלולי משנה, ריבית משתנה כל שנה, שנתיים, חמש, וכן הלאה תלוי במה בחרנו

מסלול זה הינו המסוכן ביותר מכיוון שגם הריבית משתנה בכל תחנה, וגם ישנה הצמדה למדד

חשוב להדגיש שהריביות שיציעו הבנקים למסלול זה הינם הזולות ביותר, מהסיבה הפשוטה שמסלול זה הינו ספקולטיבי, מוצר שאינו איכותי – בטוח.

נקודה נוספת, כמובן שככל שיהיו פחות תחנות עדכון ריביות, כך אנו פחות חשופים לשינויים ולכן אם כבר ניקח מסלול משתנה, חשוב שהוא לא ישתנה כל שנה או שנתיים.

כדאי לדעת, שבמסלולים המשתנים, ללא קשר אם הם צמודים או לא, בכל תחנת עדכון ריביות נוכל לסלק  את כל ההלוואה או חלקה, ללא קנסות, ובנוסף במידה ובכל זאת נסלק את ההלוואה או חלק ממנה לפני התחנה, אמנם יהיה קנסות, אבל הם יהיו קטנים יחסית, מכיוון שהקנס מחושב עד לתחנה הקרובה, ולכן אם התחנה שלנו היא כל חמש שנים לדוגמה ואחרי שנתיים מתחילת ההלוואה אנו מעוניינים לסלק חלק מההלוואה, יהיה לנו קנס שיחושב רק על פני שלוש השנים שנותרו לנו על לתחנה ולא יחושב עד לתום תקופת ההלוואה המקורית,

כך שאם אנו מתכננים לסלק חלק מן ההלוואה לפני מועד סיום ההלוואה המקורי, כדאי שניקח חלק מההלוואה במסלול משתנה כדי שנוכל לסלק ללא קנסות.

מסלול מספר 6 – "צמוד דולר"

משכנתא דולרית היא משכנתא שכל תשלומיה מתבצעים בשקלים, אבל יתרת החוב והתשלומים החודשיים בה מתעדכנים כלפי מעלה או מטה לפי השינויים בשער היציג של הדולר ובריבית הליבור.

הגורמים שמשפיעים על משכנתא דולרית

ריבית ליבור (London Inter-Bank Offered Rate) – היא ריבית בינלאומית אשר נקבעת במסחר בין הבנקים בחו"ל. היא משמשת לחישוב הריבית בהלוואות דולריות, ומושפעת מריביות של הבנקים המרכזיים ברחבי העולם כגון הבנק המרכזי בארה"ב (הפדרל ריזרב), וגם מציפיות השוק. ככל שהיא גבוהה יותר, התשלום החודשי יגדל.

הצמדה – יתרת ההלוואה וההחזר החודשי עבור משכנתא דולרית מתעדכנים מדי חודש בהתאם לשינויים ולתנודות המתרחשים בשער הדולר הידוע ביום התשלום ובהשוואה לשער היציג הקובע במועד ביצוע ההלוואה. ככל שהשער עולה החוב לבנק יגדל, ולהפך.

יתרונות

כאשר ריבית הליבור נמוכה, מתאפשר החזר חודשי נמוך יחסית. כמו כן, קיימת אפשרות לפירעון מוקדם בכל עת ללא עמלת היוון בגין הפרשי ריביות. מומלץ ליטול הלוואה כזו כאשר השכר או ההכנסות מבוססות על הכנסות צמודות מט"ח (השכרת נכס בצמוד לדולר, הכנסות מחו"ל) או לשלב אותה כחלק מתמהיל משכנתאות אך במידה מצומצמת יחסית.

חסרונות

המסלול נחשב ספקולטיבי, בשל ההצמדה לריבית הליבור ולשער הדולר אשר נתון לתנודתיות רבה יחסית. הדבר מעלה את רמת הסיכון, כי עלייה בריבית בחו"ל או פיחות בשער השקל עלולים להגדיל באופן משמעותי את ההחזר החודשי, בזמן ששינויים כאלה לא ילוו בהכרח גם בשינויים בהכנסות הלווים בארץ. ההלוואה מושפעת מגורמים חיצוניים למשק הישראלי ולמצב הכלכלי בארץ.

חשוב לציין, שמומלץ לשלב בין המסלולים השונים, לגדר סיכונים, ולקחת את מה שטוב ומתאים לנו.

בשפה המקצועית ההגדרה לשילוב זה, היא "תמהיל", תמהיל משכנתא מומלץ, נכון ומותאם אישית, יעזור לכם לחיות לצד המשכנתא לאורך השנים, ולא להילחם עם המשכנתא ולמצוא את עצמכם מסובכים ומבולבלים.