משכנתא דולרית – יתרונות וחסרונות

אחד ממסלולי המשכנתא האפשריים בבנקים השונים הינו מסלול צמוד דולר, מהם היתרונות והחסרונות בסלול זה, למי משתלם להשתמש במשכנתא דולרית, והאם זהו מסלול מסוכן? התשובות בכתבה שלפניכם.

מהי משכנתא דולרית?

משכנתא דולרית היא משכנתא שכל תשלומיה מתבצעים בשקלים, אבל יתרת החוב והתשלומים החודשיים בה מתעדכנים כלפי מעלה או מטה לפי השינויים בשער היציג של הדולר ובריבית הליבור.

הגורמים שמשפיעים על משכנתא דולרית:

• ריבית הלייבור (London Inter-Bank Offered Rate) – היא ריבית בינלאומית אשר נקבעת במסחר בין הבנקים בחו"ל. היא משמשת לחישוב הריבית בהלוואות דולריות, ומושפעת מריביות של הבנקים המרכזיים ברחבי העולם כגון הבנק המרכזי בארה"ב (הפדרל ריזרב), וגם מציפיות השוק. ככל שהיא גבוהה יותר, התשלום החודשי יגדל.
• הצמדה – יתרת ההלוואה וההחזר החודשי מתעדכנים מדי חודש בהתאם לשינויים ולתנודות המתרחשים בשער הדולר הידוע ביום התשלום ובהשוואה לשער היציג הקובע במועד ביצוע ההלוואה. ככל שהשער עולה החוב לבנק יגדל, ולהפך.

יתרונות

כאשר ריבית הליבור נמוכה, מתאפשר החזר חודשי נמוך יחסית. כמו כן, קיימת אפשרות לפירעון מוקדם בכל עת ללא עמלת היוון בגין הפרשי ריביות.(קנס פירעון מוקדם) מומלץ ליטול הלוואה כזו כאשר השכר או ההכנסות מבוססות על הכנסות צמודות מט"ח (השכרת נכס בצמוד לדולר, הכנסות מחו"ל) או לשלב אותה כחלק מתמהיל משכנתאות אך במידה מצומצמת יחסית.

חסרונות

אם אתם מחפשים תמהיל משכנתא מומלץ חשוב שתדעי שהמסלול הדולרי נחשב ספקולטיבי, בשל ההצמדה לריבית הליבור ולשער הדולר אשר נתון לתנודתיות רבה יחסית. הדבר מעלה את רמת הסיכון, כי עלייה בריבית בחו"ל או פיחות בשער השקל עלולים להגדיל באופן משמעותי את ההחזר החודשי, בזמן ששינויים כאלה לא ילוו בהכרח גם בשינויים בהכנסות הלווים בארץ. ההלוואה מושפעת מגורמים חיצוניים למשק הישראלי ולמצב הכלכלי בארץ.

האם כדאי לקחת משכנתא דולרית?

בבדיקת הכדאיות, צריך ראשית לבחון את הציפיות לשינויים בשער החליפין. תחזיות רבות ומנוגדות מתפרסמות לגבי עתיד הדולר האמריקאי: האם השער כל כך נמוך ולכן הוא צפוי להתחזק בשנה הקרובה? או אולי הכלכלה האמריקאית נמצאת במיתון והוא צפוי לרדת מטה לכיוון השפל של יולי 2008 לפני שיחזור לעלות?

דולר נמוך פוגע ביצוא ובעיקר בחברות היי-טק שהלקוחות שלהם משלמים בדולרים. נגיד בנק ישראל הוריד את הריבית במשק ואף קנה דולרים בשווקים בהיקף של 100 מיליון דולר ביום ויותר, על מנת להעלות את השער.

מי שמאמין שהמטבע יחלש, צריך לשקול בחיוב את המסלול. מנגד, מי שמאמין שהדולר דווקא יתחזק, רצוי שלא יבחר במסלול זה.

גם לריבית הליבור יש השפעה, ככל שהיא גבוהה יותר – ההחזר החודשי גדל. בשנים האחרונות המדיניות המוניטרית בארה"ב מתבטאת בהפחתת הריבית, ולכן אנו עדים לנסיגה בריבית הליבור.

יתרון זה על פני המשכנתא השקלית מתחדד כאשר בנק ישראל שומר על ריבית גבוהה במשק ויוצר למעשה הפרשי ריביות בין המטבעות. יש לבדוק את שער הליבור ביחס לאלטרנטיבות, כגון הלוואה לא צמודה מסוג פריים שבה הריבית נקבעת עם מרווח שלילי מהפריים ואילו בריבית הדולרית היא נקבעת עם מרווח חיובי מהליבור.

לסיכום

לפני שתחליטו האם כדאי להשקיע במשכנתא דולרית, כדאי להתייעץ עם מומחים בתחום המשכנתאות.

יועץ משכנתאות פרטי יוכל לעזור לכם לבחור את המסלול הנכון בהתאם לצרכים שלכם ללא אינטרס מלבד הצלחתכם!