איך נשלם פחות על המשכנתא?

כולנו היינו מעדיפים לשלם כמה שפחות על המשכנתא, אין ספק, אבל איך עושים את זה?

איך אפשר לדעת כמה נשלם בסופו של דבר והאם התנאים המסלולים והריביות שקיבלנו, אכן אטרקטיביים כמו שמבטיחה הפקידה בבנק?

במאמר זה ריכזנו עבורכם מספר צעדים שיוזילו לכם משמעותית את הריביות, ואת עלות המשכנתא על פי יועץ משכנתא מקצועי.

הדרך המקצועית לבחינת איכות המשכנתא שלנו היא על פי הפרמטר הבא:

1. במשכנתא טובה לתקופה של 30 שנה תשלמו לאורך חיי המשכנתא את הקרן שלקחתם בתוספת ריביות של כ 50% מסך המשכנתא שלקחתם. לדוגמה, אם לקחתם 1,000,000 ₪ בסוף התקופה, במשכנתא טובה תשלמו סך הכל קרן וריביות כ 1,500,000 ₪
2. במשכנתא בינונית תשלמו פי 2,מסכום המשכנתא שלקחתם.
3. ובמשכנתא גרועה תשלמו עד פי 3 מהסכום שלקחתם.

איך נדע כמה נשלם לאורך ה-30 שנה הבאות? הרי רק עכשיו אנו נוטלים את המשכנתא אתם בטח שואלים.

ובכן ברגע שאתם יודעים את הנתון הבא, שאם תשלמו פי 1.5 זו משכנתא טובה, ואם תשלמו פי 2, זו משכנתא בינונית, ואם תשלמו עד פי 3, זו משכנתא גרועה, אתם יכולים לבחון את תנאי המשכנתא שלכם בקלות, בדיקה כזו יכול כל אחד לבצע באחד ממחשבוני המשכנתא הרבים המצויים ברשת,

חשוב מאוד, ישנם מחשבונים רבים (בעיקר מחשבוני המשכנתא שנמצאים באתרי הבנקים השונים) שאינם מחשבים את הצמדת המדד, ההתעלמות מחישוב המדד יכולה להוות הפרש של מאות אלפי שקלים, אז לפני שאתם מבצעים חישוב זה ברשת, בדקו שהמחשבון אכן מחשב את הצמדת המדד (במידה ולקחתם מסלולים צמודי מדד כמובן).

אם כן ברור שהפערים בין המשכנתאות השונות הינם עצומים, ובוודאי שבנושא זה כדאי ומשתלם להשקיע בבדיקה מעמיקה על מנת להשיג משכנתא זולה ככל האפשר,

אז מה עושים בפועל כדי שהמשכנתא אכן תהיה זולה ואטרקטיבית?

ישנם מספר צעדים שעשויים להוזיל משמעותית את עלויות המשכנתא:

1. בצעו סקר שוק מקיף בין הבנקים השונים

אין מה לעשות – כאשר מדובר בהלוואה הגדולה ביותר שקרוב לוודאי תיקחו בחייכם, צריך להשקיע לא מעט בעבודת רגליים. בדקו בכמה שיותר בנקים למשכנתאות ומרבית הסיכויים שתופתעו מן ההבדלים, בעוד כל הבנקים כפופים לאותה הרגולציה ולאותם החוקים, בנקים שונים מפעילים דרכים שונות לחישוב פרמטרים מסוימים הנלקחים בחשבון בעת בחינת בקשת משכנתא.

כלומר, ייתכן שבבנק אחד תאושר לכם משכנתא בריביות מסוימות בעוד שבבנק למשכנתאות אחר תקבלו ריביות משופרות משמעותית עם הצגת אותם הנתונים, הבדל זה יכול להוות פער של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

2. הצהרה על כל ההכנסות:

עוסקים פטורים רבים ועוסקים מורשים רבים אינם מצהירים על מלוא הכנסותיהם משיקולים שונים. הצהרה על מלוא ההכנסות גוררת משמעויות מס נוספות, אולם היא מגדילה את ההכנסות שלכם בעיני הבנק וכנגזרת מכך, את כושר ההחזר שלכם.

3. התנהלות אשראית תקינה:

הקפידו הקפדה יתירה על התנהלות מופתית בחשבונות הבנק שלכם בתקופה של שלושה חודשים לכל הפחות טרם בקשת המשכנתא. התנהלות טובה של החשבון תקל עליכם לקבל משכנתא זולה יותר. מיותר לציין שחריגות מהמסגרת, החזרת צ'קים, החזרת הרשאות או בעיות אחרות בחשבון יכולות להקשות מאוד בקבלת אישור למשכנתא.

4. הבלטת נקודות חוזקה:

בעת הגשת הבקשה נסו להדגיש את כל הנקודות הבולטות לחיוב העשויות לשחק לטובתכם. נקודות כאלה יכולות להיות תשלום דמי שכירות עד היום, התנהלות חשבונות תקינה, רכבים בבעלותכם ללא שעבוד וללא חוב, ותק בעבודה וכו'.

5. בחירת מסלולים:

התעקשו על מסלולים שאינם צמודי מדד, על אף שבראיה פשוטה הריביות של מסלולים שאינם צמודים יקרות יותר מהריביות הניתנות במסלולים הצמודים, אך בראיה לטווח הארוך ההצמדה עלולה לייקר לכם משמעותית ואף להכפיל את התשלומים שתשלמו לאורך חיי המשכנתא.

6. ניצול הפריים במקסימום:

נצלו את נתח הפריים ככל האפשר, על פי הוראות בנק ישראל ניתן לקבל עד 33% מתוך המשכנתא במסלול "פריים", מסלול ריבית הפריים הוא הזול והאטרקטיבי ביותר כיום.

מהי ריבית פריים?

ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5% ועשויה להשתנות כל חודש, נכון להיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% זאת אומרת ששיעור ריבית הפריים הוא 1.6%.

נהוג לקבל את ריבית הפריים עם מרווח מסוים, מרווח, פירושו תוספת או הפחתה משיעור ריבית הפריים הבסיסי, לדוגמה אם לקוח יקבל פריים מינוס 0.7% המשמעות היא שריבית הפריים בשבילו תהיה 0.9%, נכון להיום, ברגע שריבית הבסיס של בנק ישראל תעלה, לדוגמה ל0.5% אם כן ריבית הפריים תעמוד על 2% והמרווח שהלקוח שלנו קיבל הוא מינוס 0.7% , זאת אומרת ששיעור ריבית הפריים בשבילו יעמוד על 1.3%

לכן חשוב להשיג מהבנק מרווח מינוס כמה שיותר גדול, וכך נבטיח לעצמנו שגם כאשר תעלה ריבית הפריים המרווח שהשגנו יישאר, כמובן שאם ריבית הפריים תעלה יגדל גם ההחזר החודשי שלנו

כדאי לדעת, במסלול פריים הקנס על פירעון מוקדם (עמלת היוון, בשפת הבנק ), הוא כמה מאות שקלים בלבד.

על פי הוראת בנק ישראל הבנק לא יכול לאשר הלוואה כאשר יותר משליש ממנה הוא במסלול שמשתנה כל פחות מחמש שנים, זאת אומרת שאיננו יכולים לקחת יותר משליש פריים מכיוון שריבית הפריים מתעדכנת כל חודש.

7. קיצור התקופה

השתדלו לקחת את המשכנתא לתקופה הקצרה ביותר, כמובן במסגרת יכולתכם הכלכלית, נשמע מוזר ? הרי רוב האנשים מבקשים פריסה כמה שיותר ארוכה,? התשובה היא שככל שתקופת תשלומי המשכנתא ארוכה יותר כך תשלמו יותר כסף לבנק, הרי מהי משכנתא בעצם ? שכירות של כסף מהבנק לתקופה מסוימת, אם כן ברור שככל שנשכור את הכסף ליותר זמן כך נשלם בסופו של דבר יותר כסף לבנק, ממש כמו בשיכורת דירה , משרד, או כל דבר אחר.

כמובן שיש להתחשב במצבכם הכלכלי הנוכחי וגם להתחשב בהתפתחויות עתידיות צפויות כמו הצטרפות ילדים למשפחה ועוד, ולכן יש למצוא את האיזון בין קיצור תקופת המשכנתא ככל האפשר מצד אחד, והתנהלות כלכלית שפויה המאפשרת לחיות בכבוד, מצד שני.

8. אחוז מימון נמוך

ככל שאחוז המימון נמוך יותר כך תשלמו פחות,

מהו אחוז מימון?

אחוז מימון הוא בעצם כמות הכסף שאתם לוקחים מהבנק לצורך רכישת הנכס, ביחס לשווי הנכס.

לדוגמה אם הנכס שאנו מעוניינים לרכוש שווה 1,000,000 ₪ (מיליון ₪ ) ואנו מבקשים מהבנק 750,000 ₪ לצורך הרכישה אם כן אנו עומדים על 75% מימון מהבנק (שזה דרך אגב המקסימום המותר על פי מגבלות בנק ישראל), ואם נבקש לצורך רכישת אותו הנכס 500,000 ₪ נעמוד על 50% מימון,

חשוב לדעת, החישוב שמבצע הבנק אינו לפי כמות הכסף שאתם לוקחים כהלוואה, אלא כמות הכסף שאתם לוקחים, ביחס לשוויו של הנכס הנרכש,

לדוגמה אם תבקשו מהבנק 750,000 ₪ לצורך רכישת נכס ב-1,000,000 ₪  או תבקשו 3,000,000 ₪ לצורך רכישת נכס בשווי 6,000,000 ₪ מבחינת הבנק המשכנתא שתבקשו על סך 3,000,000 ₪ היא פחות מסוכנת מבחינתו, מכיוון שאחוזי המימון הם 50%, ולכן פחות חשוב כמה כסף אנו לוקחים, אלא כמה כסף אנו לוקחים ביחס לשוויו של הנכס הנרכש.

למה זה משנה כמה כסף אנחנו לוקחים מהבנק ומהם אחוזי המימון?

גובה אחוזי המימון משפיע על גובה הריביות שתקבלו מהבנק מכמה סיבות:

1. מימוש מהיר

לבנקים ישנם  קריטריונים  לתמחור הלוואות ומשכנתאות, אחד הקריטריונים הוא הסיכון שיש לבנק במשכנתא, וככל שהסיכון עולה כך גדלה הריבית שאותה הבנק דורש, למה הסיכון גדול כאשר אחוז המימון הוא גבוה ?

ישנם מקרים שלווים אינם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא ובמקרים חריגים הבנק נאלץ לפנותם מהדירה ולמכור אותה, וכך לכסות את המשכנתא הבלתי משלמת,

הבנק מעוניין לממש את הנכס כמה שיותר מהר ואינו מעוניין להתקשקש עם מכירת הדירה ולכן הבנק חותך משמעותית במחיר הדירה ומציע את הנכס למכירה בכ 20% פחות משוויה האמיתי בשוק, פער מחירים זה נקרא בשפת הבנק " שווי בטוחה למימוש מהיר", ולכן ככל שאחוזי המימון שניקח יהיו גבוהים יותר הבנק מסתכן יותר ולכן מייקר את הריביות.

2. ירידה במחירי הנדל"ן

אמנם כרגע מחירי הנדל"ן רק עולים משנה לשנה, אבל הבנקים לוקחים בחשבון שיתכנו תקופות שבהם מחירי הנדל"ן ירדו, אם כן הבטוחה שמקבל הבנק כנגד המשכנתא, שהיא הדירה הנרכשת יכולה להיות שווה פחות מהסכום שהלווה הבנק לרוכשים, ובמקרה שהלקוחות לא יעמדו בתשלומים, לא יוכל הבנק לגבות את חובו ממכירת הדירה.

להבהרת העניין ננקוט בדוגמה, נניח שזוג רכשו דירה במחיר מסוים ולקחו 75% אחוזי מימון וכעת אינם עומדים בתשלומים, הבנק מבקש למכור את הנכס אבל מתברר שערך הנכס ירד והוא שווה היום רק 60% מערכו בזמן שהזוג רכשו את הדירה, במקרה כזה גם אם ימכור הבנק את הנכס, עדיין יתכן שהסכום שיתקבל שלא יכסה את גובה המשכנתא שהלווה הבנק לרוכשי הדירה,  אם כן ככל שאחוז המימון גדול יותר כך גודל הסיכון שהבנק נוטל על עצמו ולכן מייקר הבנק את הריביות משמעותית.

3. יחס הלימות ההון

. סיבה נוספת להתיקרות הריבית ככל שאחוז המימון גבוה יותר, היא "יחס הלימות ההון" כדי לנסות ולהוריד את הסיכון של הבנקים וכדי שלבנקים לא יהיה אינטרס גבוה לתת יותר מדי משכנתאות (בעיקר באחוזי מימון גבוהים), ומכיוון שבנק ישראל רוצה לצנן את שוק הנדל"ן הוא רוצה שלבנקים יהיו רזרבות במקרה של פיצוץ בועת נדל"ן – לכן, בנק ישראל קבע את מדרגות אחוזי המימון והטיל על הבנקים למשכנתאות סנקציות שליליות ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר.

בנק ישראל דורש מהבנקים להשאיר רזרבות בצד על כל משכנתא שהוא נותן, כלומר אם הבנק נתן לכם משכנתא של מיליון ש"ח, ייתכן והוא יצטרך להשאיר 450 אלף נוספים "בצד" לשם ביטחון למקרה שלא תשלמו את המשכנתא שלכם (כך שהבנק ייפגע פחות).

הבעיה היא שלבנק אסור לעבוד עם הכסף שהוא השאיר בצד, ולכן במקרים כשהוא צריך להשאיר רזרבה גבוהה הוא מתמחר את ריבית המשכנתא ביוקר על מנת לספוג כמה שפחות נזק.

אבל חשוב מאוד לדעת, ישנם מדרגות מסוימות בבנקים לחישוב זה, לדוגמא אם יבקש לווה משכנתא  באחוזי מימון של 55% או יבקש 53%  מימון לא יהיה הבדל בין הריביות שהבנק יציע לו, ולכן חשוב לדעת מהם המדרגות המקובלות בבנקים,

• עבור הלוואות של עד 45% מימון – הוא לא מבקש בכלל להשאיר רזרבות ולכן הריביות שדורש הבנק במקרים אלו הם הנמוכות ביותר
• בין 45%-60% – הוא מבקש להשאיר רזרבה יחסית נמוכה (עד 25%) ולכן הבנק מתמחר את הקבוצה הזו בריבית "בינונית".
• מעל 60% מימון  – פה הרזרבה שהבנק צריך להפקיד היא גבוהה מאוד ולכן הבנק מתמחר את חוסר הרווח שלו על הכסף "שהשאיר בצד" על ידי מתן ריביות גבהות יותר.

לקבלת ייעוץ משכנתא מקצועי חייגו 058-430-5321.