כל בנק או גוף פיננסי שמעניק הלוואה ידרוש לראות הכנסות שיאפשרו ללוים להחזיר את ההלוואה, ישנם הכנסות שמוכרות על ידי הבנקים וישנם סוגי הכנסות שלא מוכרות על ידם.
שכירים
ההכנסה הסטנדרטית ביותר והמועדפת על ידי הבנקים הינה הכנסה של שכיר כמובן על ידי תלוש משכורת מסודר, הבנק ידרוש לראות 3 תלושי שכר אחרונים, וכמובן ייקח בחשבון נתונים נוספים כמו חוזק וותק החברה שמעסיקה את הלווה, הוותק בעבודה של אותו שכיר, וכמובן את גובה השכר החודשי, במידה והשכר החודשי משתנה או תלוי בונוסים שעות נוספות וכדומה יבצע הבנק ממוצע של שלושת החודשים האחרונים של הכנסותיו של הלווה.
הסכום שמעניין את הבנק הוא הנטו כמובן, ולא הברוטו המופיע בתלוש.
כמובן הבנק יבקש גם תדפיסי עו"ש של שלושת החודשים האחרונים וכך יבצע "שיקוף" אימות של ההכנסות עליהם מהיר אותו לווה, שהרי במידה והלווה מכניס כל חודש 6,000 ₪ המשכורות צריכה להופיע בתדפיסי העו"ש.
מיותר לציין שהכנסות "בשחור" שאינם מדווחות לרשויות המס, לא נחשבות כלל כהכנסות בעיני הבק.
הבנק יוצא מנקודת הנחה שהלווה מעבר להחזר המשכנתא צריך גם לחיות, ללכת למכולת, לשלם על בתי ספר, גנים, ועוד, ולכן אם הלווה מרוויח 6,000 ₪ בחודש ברור שהבנק לא יאשר לו החזר חודשי למשכנתא בסך של 6,000 ₪, ולכן את סכום ההכנסה החודשית יחלק הבנק לשלוש, בהנחה ששני שליש מההכנסה ישמשו את הלווה לשאר הוצאותיו הרגילות, והשליש הנותר ישמש להחזר המשכנתא המבוקשת, חישוב זה נקרא בשפת הבנקים כושר החזר.
כמובן ישנם מקרים שניתן להגיע גם ל-40% כושר החזר ואף יותר, ובחישוב כושר ההחזר נלקחים בחשבון פרמטרים רבים כמו, מספר הילדים, הלוואות נוספות שקיימות, גובה השכר החודשי, שהרי ברור שבמידה ולווה מרוויח 50,000 ₪ בחודש הוא יכול לעמוד גם בהחזרים של 25,000 ₪ בחודש, ועדיין יוכל לממן את שאר ההוצאות הרגילות, ולכן כל מקרה נבחן לגופו.
טיפ. במידה וההכנסה היא גבולית, נשתדל לפרוס את המשכנתא לתקופה הארוכה ביותר האפשרית, (תלוי כמובן בגיל הלווים), וכך ההחזרים החודשיים יהיו קטנים יחסית, הלקוח יעמוד בבחינת הקריטריון של כוש ההחזר ונוכל להשיג אישור מהבנק לסכום גדול יותר.
עצמאי
בעסק עצמאי ידרוש הבנק וותק של לפחות שנה, שהעסק חי, לצורך בדיקת ההכנסות של הלווה, ידרוש הבנק שומת מס לשנת המס שהסתיימה, ואישור רו"ח לשנה הנוכחית שטרם הסתיימה, הבנק יבצע חישוב של ההכנסה נטו ויחלק אותה לחודשים, וכאן שוב יתבצע החישוב של כושר ההחזר כמו שפירטנו למעלה.
הכנסה משכירות
התייחסות הבנקים להכנסות משכירות משתנות מבנק לבנק, בפרק זה נסקור את המקרים הנפוצים בעניין הכנסות משכירות.
- במקרה שללוה ישנה דירה בבעלותו שבה הוא גר, ובנוסף יש לו דירה נוספת הבנק יכיר בהכנסה זו והיא תילקח בחשבון לעניין חישוב כושר ההחזר של הלווה.
- במקרה שללוה יש רק דירה אחת בבעלות, אפילו אם הוא משכיר אותה וגר אצל ההורים כך שבעצם ההכנסה מהשכירות נכנסת לכיסו, לא יתייחס הבנק להכנסה זו כלל, מכיוון שעל פי הוראות בנק ישראל אין להתחשב בהכנסות מדירה יחידה.
- יחידת דיור שבבעלות הלווה והוא מעוניין שיכירו בה כהכנסה, במידה והיחידה בנויה בהיתר, יתחשב הבנק בהכנסה זו, במקרים רבים יחידות דיור בנויות ללא ההיתרים הנדרשים ולכן לא יכיר הבנק בהכנסה זו, ישנם בנקים שיכירו במקרה כזה רק בשליש מהכנסה זו.
- לווים רבים המעוניינים לרכוש נכס ולקבל משכנתא מהבנק, מבקשים להכיר בהכנסה עתידית הצפויה להם מהשכרת הדירה, ועל ידי כך להגדיל את כושר ההחזר שלהם, בדרך כלל הבנק מכיר בהכנסה זו.
הכנסות ממלגות וקצבאות
ישנם סוגים רבים של מלגות, חלקם מוכרות כהכנסות על ידי הבנקים וחלקם לא.
- מלגות מביטוח לאומי, במידה והמלגה הינה לצמיתות, צריך הבנק להתחשב במלגה זו.
- קצבת נכות, גם כאן במידה והקצבה היא לצמיתות צריך הבנק להתחשב גם במלגה זו.
- מלגת כולל, בנושא זה ישנם שינויים בין הבנקים, באופן כליי הבנקים מכירים בהכנסה מכולל על ידי הצגת אישור החתום על ידי ראש הכולל, עד לסכום של 5,000 ₪ (אברך לא יכול להביא אישור על סך של 15,000 ₪ ולומר שזה מה שהוא מקבל בכולל…).
- הכנסה מדמי מזונות יוכרו על ידי הבנק, כמובן תוך בדיקה כמה שנים עוד נותרו לתשלומי המזונות,(אם יש ילד אחד בן 17.5 ובעוד חצי שנה יופסקו תשלומי המזונות, ברור שהבנק לא יתייחס למזונות אלו כהכנסה).
